施永青不建議買新樓棺材盤 一招令樓價即跌 | 香港樓市2018
2018年04月17日16:21

【施永青專訪】本地樓價愈升愈有,以市價七折推售的新一批居屋,即使平均呎價近萬元,仍引起市民瘋搶。下文交由中原集團施永青分享用家上車秘笈,並詳細剖析現行居屋政策的利與弊。

延伸閱讀:

放棄逾40000元英文老師教席 80後男生創業開健身室 開張三個月 生意10萬元 | 80後創業 | 創業個案 | Startup

返工首日即祼辭創業 90後賣日本手造眼鏡 月入逾30,000元 | 創業淘金 | Startup

施永青:不建議入市

除樓價在400萬元以下的私樓外,新居屋亦成為上車一族的恩物。不論買入哪類型的物業作為安樂窩,施永青認為,現時上車客最少要持有相當於樓價三成以上的首期才可買樓。

如上文所指,目前樓市屬不健康的狀態,因此,他亦不建議現階段入市。

「始終樓市是具週期性,上升過後總會有下跌的一日,但有自住需求又有充足現金的人,現時都可入市;投資的話,目前是收割期,不是播種期,不建議入市。」

施永青
施永青
施永青認為現時樓市不健康,不建議現在入市。

白居二恒常化推升樓價

他亦不建議買新樓的細單位,即是市場俗稱的「棺材盤」,面積細到有如「劏房」般。

「未來市場會愈來愈多細單位供應,市民傾向細樓換大樓,政府又加大力度推公屋、居屋,市場供過於求下,細單位的價格難有上升空間。」

由於私樓愈起愈細,亦愈賣愈貴,定價為市價七折的新一期居屋頓時成為上車客恩物,認購反應熱烈。

房委會數據顯示今期居屋申請宗數至少錄得16.6萬份,打破2015年時接獲約13.5萬份申請表的最高紀錄。

【香港樓市2018】施永青不建議買新樓棺材盤

居屋計劃推行了40年,首次出現折實呎價高達近10,000元,最貴的一個居屋單位更要索價630萬元。

今次房委會在3月底推出的居屋項目,為市場提供了4,431個單位。

居屋售價一向跟市價掛鈎,樓價持續破頂,居屋即使以市價七折推售,其中啟德啟朗苑和長沙灣凱樂苑的平均呎價更分別達9,755及9,234元,呎價貼近萬元。

以政府資助的房屋類型而言,絕對是價值不菲。

除推出新一期居屋外,房委會亦推出俗稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」,亦是有意上車人士的出路。

「白居二」計劃是讓合資格白表申請者,在居屋第二市場或房協住宅發售計劃的第二市場上,自行物色及購買未補地價單位。

政府去年建議將「白居二」計劃恒常化,每年提供約2,500個配額,供合資格人士申請。

「白居二」恒常化可讓更多人買到未補地價的二手居屋;加上私樓價格高居不下,不少準買家將從私人市場轉移至居屋,釋放市場龐大的購買力,令近期的居屋成交價連環破頂。

今年第一季居屋自由市場及第二市場的登記金額,是自去年第二季的57.9億元之後,創三個季度新高,反映樓價持續上升,刺激二手居屋登記總值創新高。

【香港樓市2018】施永青不建議買新樓棺材盤

按金額分類的話,第一季價值500萬元以上的二手居屋買賣錄得452宗,按季升26.6%。

而在本週,再有價值500萬元以上的居屋,成交創紀錄新高。

青衣青泰苑的G座高層8室,實用面積401平方呎, 兩房間隔,以已補地價570萬元易手,將屋苑舊造價紀錄552萬元再推高18萬元或3.26%,創屋苑兩房單位新高,並以呎價14,200元改寫該屋苑呎價紀錄。

然而,今年的「白居二」配額為2,500個,當中包括2,250個家庭申請者配額及250個一人申請者配額。

白居二可承造九成按揭

獲配額的成功申請者須在「批准信」發出日期起計兩個星期內,向房委會繳付費用申領白表資格「購買資格證明書」,然後在市場購買未補地價單位。

「白居二」申請人揀樓地區限制較少,可因應自己喜歡的地區,尋找合適的未補地價第二市場居屋。

「白居二」另一吸引之處是,可承造九成按揭。

值得留意的是,房委會提供的按揭還款保證是由物業首次轉讓起計30年,「白居二」買家購置有一定樓齡的二手居屋時,銀行或會把30年保證期減去屋苑樓齡,或會使每月還款額跟原來預算有所出入。

【香港樓市2018】施永青不建議買新樓棺材盤

施永青建議居屋與市價脫鈎

今年居屋及「白居二」申請人均需年滿18歲及居港滿七年。而一人家庭月入上限為28,500元(計算強積金供款為30,000元),資產上限98萬元。

2人或以上月入上限57,000元 (計算強積金供款為60,000元),資產上限196萬元,其入息和資產限額較去年52,000元及170萬元,分別增加9.6%及15%。

施永青直言,政府應降低申請居屋的入息上限,這樣樓價才會下跌。

他個人認為,2人家庭月入57,000元就應該買私樓,2人家庭的月入上限38,000元就差不多。

他早認為本地的居屋政策有問題,原因是居屋價錢是不應跟私人市場掛鈎。

「現時的私樓價錢根本不合理,還要跟它掛鈎?居屋應只銷售予合資格人士,轉讓都只可轉給合資格人士或是首次置業的人,不可賣予投資者,不可收租,那麼居屋就不會炒至那麼貴,價格就會跌下來。」

他更指出,最快令樓價下跌的方法,就是將居屋的價格合理化。

「健康的樓市應該分兩路走,一是作投資的私人市場;二是只準本地人士首次置業的民生市場。而政府賣樓予首次置業人士,更要有一定的限制。」

加息前夕 買家零議價趕上車 香港樓市最後派對

延伸閱讀:

鼎爺 VS 譚玉瑛姐姐 由講飲講食到理財投資 |星級理財

更多新聞