首付分期搶客 仍有銷售稱可先交錢後補社保 佛山地王“熄火”
2019年07月20日07:28

原標題:首付分期搶客 仍有銷售稱可先交錢後補社保 佛山地王“熄火” 來源:中國經營報

首付分期搶客 仍有銷售稱可先交錢後補社保 佛山地王“熄火”

許永紅

近日,《中國經營報》記者走訪佛山多個地王項目瞭解到,除受到限購、限價等調控壓力外,不少地王項目為加快銷售進度,推出首付分期的營銷措施。另外,位於限購區域的地王項目,針對外地人的“先交錢後補社保”的亂象氾濫於市。

近年,佛山土地市場一片火熱,地王頻現。緊隨而至的樓市調控升級以及市場降溫,使得地王項目的銷售去化承受考驗。

目前,佛山2019年以來的房價水平看似有所上升,但在放開限價的情況下,實際價格未有明顯上漲。受訪業內人士指出,佛山高價地項目入市銷售,去化情況不是十分理想,有項目也在延遲入市節奏,“現在佛山市場整體氛圍並不火爆,是一個買方市場,要讓購房者接受開發商的售價,還需要一定時間。”

首付分期悄然興起

去化壓力下,地王項目首付分期的促銷手段在市場並不鮮見。

2016年6月,合景泰富以34.3億元拿下佛山順德北滘新城區地塊,11258元/平方米的樓麵價刷新區域記錄。目前,該項目名為合景天鑾。

在合景天鑾銷售中心,銷售人員告訴記者,“因為受到調控、市場等因素的影響,對比開盤價格,項目的售價近年未有明顯上漲,目前只是恢復到了開盤前的水平,30%首付款7天內先交10%,3個月內交齊剩下的20%。”

合景泰富方面告訴記者,對於極個別因資金壓力大無法一次性交付首付款的客戶,會申請適當延長支付時間。

拿地較早的當代萬國府MOMΛ的洋房產品已經售罄,目前在售疊墅項目,銷售人員表示可以首付款做分期支付,但具體事宜需要與公司高管進一步協商。據報導,該項目在2015年末由當代置業獲取,溢價率78.37%,樓麵價1.15萬元/平方米,是當時佛山的單價地王,也是佛山樓麵價首次突破萬元關口。

當代置業方面對記者表示,為加快銷售速度,該項目正推出首付分期、成交有禮等政策促進客戶成交。

臨近當代萬國府MOMΛ的一個品牌房企地王項目,同樣也可以分期支付30%首付款,銷售人員稱:“7天內先交20%,賸餘10%在兩個月內交齊。”

作為2017年佛山獅山鎮地王,時代領峰開發進度較快,目前已是現房出售。銷售人員稱:“首付款先交15%的款項,餘下85%在3個月內給清。” 另外,時代中國方面對記者表示,目前時代領峰針對客戶需求,有採用最長兩年全額分期的付款方式,有助於緩解資金周轉需求大的客戶的壓力。

對於樓盤首付分期現象,合富研究院高級分析師曹紹林告訴記者:“這是開發商的一種營銷措施,這種現象通常在年底時候會多一些。”

地王項目入市難題是近年業界熱議話題。地產經濟學家鄧浩誌對記者表示,由於地價較高,佛山地王項目和全國地王項目一樣,也普遍面臨著市場售價難以覆蓋成本的情況。

談及佛山地王項目近年面臨的市場壓力,曹紹林分析稱:“現在佛山一些已經在售的高價地項目,儘管售價不算便宜,但是去化並不是特別理想。一些尚未入市的高價地項目,也有在放緩開發進度和入市銷售時間。”

同時,曹紹林指出,相對來說,佛山南海區的高價地項目,市場壓力較小,比禪城區要好一些,因為市場競爭不是特別激烈,在售樓盤數量較少,區域總體處於缺貨狀態,“從政府批下來的售價來看,我覺得南海區的開發商還是有一定利潤可賺的,因為價格不是被壓得很低。”

“2019年下半年,預計佛山樓市供應量會有所增多,但是價格下降的空間不大,不過上調也會有一定阻力。”曹紹林表示,開發商拿地成本和開發成本,已經決定項目未來售價不會低,“不過,現在佛山市場整體氛圍並不火爆,是一個買方市場,要讓購房者接受開發商的售價,還需要一定時間。”

值得一提的是,保利發展在2018年7月以85.78億元的價格拿下佛山南海區桂城金融高新區一宗商住地,成為佛山總價地王。地塊正在建設中,保利發展方面向記者透露,該項目預計年底將會入市銷售。

有銷售稱可先交錢後補社保

樓市調控持續升級,使得外地人在限購區域的購房門檻不斷提升,但僅為一年的社保或個稅要求,也讓不少地王項目打起了“先交錢後補社保”的主意。

佛山樓市近年不斷收緊外地人的購房限製。2016年10月,佛山出台樓市新政,外地人可在限購區域購買兩套新建商品住房,但次套需要提供一年個稅或社保證明,通過補繳則不予認定。2017年5月調控升級後,外地人在佛山可購買套數減至1套,而且需要提供上述社保或個稅證明。

“我們可以等客戶一年,但是首付需要給多一些,通常要五成或以上,最終需要跟公司進一步溝通協調。”當代萬國府MOMΛ銷售人員稱,購房者簽訂的認購書,是具有法律效應的,也是蓋有公司公章的,“但還不會去網簽,因為還沒有購房資格。”

此外,當代萬國府MOMΛ銷售人員表示,可以幫購房者辦理社保繳交業務,“我們可以幫你買社保,但不會強求。我們有專門辦理相關社保業務的合作方。費用會高一些,一年要3萬元,購房者只需要提供個人身份證信息,我們會有專門的同事跟進這個事情。”

對於銷售人員上述說辭,當代置業方面回應稱,項目銷售遵循相關政策要求,“今後將持續規範銷售說辭、嚴抓接待規範,保證客戶清晰理解項目購房要求及限購政策明細。”

一位銷售人員告訴記者,在佛山限購的區域,“先交錢後補社保”的現象比較普遍,“我們這個樓盤,廣州客戶占比約有一半,多數也是先交了三成首付款,等一年社保條件滿足後再去網簽和辦理按揭。”

該銷售人員指出,項目並不提供“買社保”業務,“如果你實在找不到,我們個人也可以給你介紹相關的第三方公司,大概費用約2.5萬元。很多樓盤說可以幫你辦理社保業務,實際上還是去找第三方公司。”

“沒辦法,限購後就只能這樣先交錢後補社保了,但是我們需要向公司反映和溝通。”合景天鑾銷售人員稱,“之前我們幫一些客戶辦理,費用在兩萬元左右。其實我們也是找其他人去買社保,通常都是叫客戶自己辦理,這樣會更便宜。”

對此,合景泰富方面稱,公司嚴格遵守政策法規,不存在任何銷售人員及公司幫客戶代買社保的行為,如有此類行為,屬於銷售個人行為。

需要注意的是,“先交錢後補社保”存在諸多隱患。廣東宏力律師事務所何雁英律師向記者指出,認購後,因沒有購房資格,無法進行網簽或者辦理預告登記,開發商極有可能與他人簽訂正式合同,將房屋另行出售給他人,而且當開發商要求解除合同時,購房者可能得不到任何賠償。

“在未簽訂正式房屋買賣合同前,當開發商違反認購書約定,僅需支付雙倍定金或者約定的違約金,因房價上漲造成的損失,可能無法得到支持。”何雁英律師表示,在購房者補交社保期間,所購房屋可能被法院查封或開發商自行設立抵押,導致購房人面臨房財兩空的窘境。

高價地持續承壓

近期被住建部警示後,佛山樓市調控走向成為焦點,高價地項目的市場銷售也引發市場關注。

合富研究院(佛山)相關研究報告指出,伴隨限價放鬆,佛山2019年以來大部分高價項目紛紛加快入市步伐,但由於目前客戶對價格抗性依舊強烈,已入市的高價項目去貨緩慢,整體市場競爭激烈。

“受銷售壓力影響,仍有部分房企選擇放緩入市步伐,等待市場價格突破,以獲取更高收益。”合富研究院(佛山)上述報告指出,其中2017年拿地的高價項目中,仍有 10個待入市項目,以限購區項目為主,預計這部分項目未來售價將成為區域標杆。

另外,世聯行相關報告也提到,在限價逐步放開背景下,佛山前期高價地項目在2019年上半年紛紛入市,面對高昂的土地成本,房企逐漸由通過產品創新實現溢價轉變為通過營銷展示、物業服務、主題包裝等解決客戶切身需求的方面尋找溢價點。

對於市場形勢,鄧浩誌表示,佛山雖然被住建部警示,但佛山2019年上半年的房價實際上漲得並不多,只是鬆開限價、限簽的管製後,統計數據放大了房價的水平。近期,佛山土地市場有點兒過熱,但這也是全國土地市場的一個普遍情況,“被警示後,我覺得佛山樓市也會在政策層面做一些相應的動作,但動作不會來得太猛烈,會根據實際情況進行調整。”

“最近兩年,很多房企快速佈局佛山市場,導致當地樓市出現持續升溫的狀況。”同策集團首席分析師張宏偉告訴記者,從階段性的政策層面來看,住建部警示確實給佛山市場帶來一些壓力,“最近房產信託業務收緊影響到房企融資。在佛山等熱點城市,房企為了加速回款解決資金問題,價格上漲面臨壓力,大家將會以更加貼近市場的價格進行銷售。因此,下半年佛山樓市也許會更加理性一些。”

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