樓市速報:三大供應重鎮 等執平貨
2020年01月05日04:00

將軍澳仍是明年供應主力的地區之一,單是日出康城3個項目已涉及2,825伙。

2019年樓市表現反覆,雖然最終樓價仍可錄得微升,然而相對前幾年的升幅已是大幅收窄。即使如此,一手市場的成交仍然理想,成交宗數更創一手新例後新高,新地(00016)亦不負眾望成為去年的「賣樓王」。

展望今年的新盤市場,市場人士估計,今年新供應量涉及逾2.7萬伙,其中屯門及元朗區屬供應重鎮。有分析指,一些供應較多的地區,新盤往往以低於市價搶客,估計今年發展商亦會沿用這定價策略。

受到內憂外患影響,去年香港經濟每況愈下,政府早前已為香港經濟前景發出警號,國際貨幣基金會(IMF)更再次調低2019、2020年香港經濟增長幅度,分別減速0.7及0.8個百分點,至去年收縮1.9%及今年增長0.2%。

不單止是經濟,去年樓市亦經歷波折,儘管第四季減辣兼減息,惟小陽春一閃即逝。樓價指數繼續尋底,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)在去年最後一週跌至177.71點,創39週新低,按週跌0.82%。

若按年計算,升幅僅1.85%,跑輸通脹之餘,升幅更是近11年最低,其中豪宅價格更率先下跌。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示,修例風波短期內未見解決出路,中美貿易談判首階段協議雖已敲定,但來年仍會進行後續談判,全球經濟環境面對不穩定因素,預計今年上半年,CCL由現水平繼續下試170點低位。

雖然樓價有所回調,可是一手新盤成交卻不俗,據一手成交紀冊資料,去年上半年交投暢旺,錄約1.16萬宗成交,屬一手新例後新高,帶動去年成交,全年錄約18,660宗,按年升19%,創一手新例生效後6年新高。而要數到去年的「吸金王」,便非月月有樓賣的新地(00016)莫屬。

新地成去年「吸金王」

若統計6大發展商旗下新盤項目成交紀錄,新地至去年12月初已售出約2,715伙,金額錄得約322億元,為年內銷售單位及金額最高的發展商。去年上半年,集團已錄近1,600宗成交,下半年推出南昌站上蓋的匯璽III,共售出880伙,成交金額約101億元,成為集團年內成交最多,以及吸金最多的項目。

Wetland Seasons Park的收票理想,最快本週末展開首輪銷售,很大機會成為本年的頭炮新盤。

而會德豐(00020)年內推出的新盤,清一色是將軍澳日出康城項目,包括MARINI及MONTARA系列,全年錄得約2,025宗成交,成交金額約240.7億元。恒地(00012)於去年下半年則以銷售餘貨為主,全年錄得約1,520宗成交,金額91億元,打入三甲位置。至於長實(01113)年內靠一個全新盤長沙灣愛海頌撐起半邊天,暫售出約283伙,套現約27億元,而年內集團則賣約324個單位,成交金額約為55億元。

此外,信置(00083)及新世界(00017)去年的表現相若,前者沽約750伙,套現85億元,新世界則售出近950個單位,套現115億元。除6大發展商外,中海外(00688)及億京亦打造成百億賣樓王,前者的大埔天鑽售沽出1,230伙,套現105億元;後者則靠荃灣映日灣及大埔白石角海日灣等,共售出1,800伙,套現過百億元。

新界區為新盤供應重鎮

至於今年的新盤市場,相信會持續熾熱,始終一手空置稅期限臨近,各大發展商都會積極推盤。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,預計2020年全港有機會推出市場的全新樓盤項目超過2.7萬伙,相信屯門及元朗區更是今年供應重鎮,涉及最多單位,達7,419伙,佔約27%;其次為將軍澳及西貢區,涉及4,651伙,佔約17%;第三位則為深水埗、長沙灣及油尖旺區,涉及3,504伙,佔約13%。

布少明指出,屯門區新盤包括已批出預售樓花同意書的恒大.珺瓏灣第二期、新地主理的天水圍濕地公園路9號Wetland Seasons Park及第二期項目,以及屯門海皇路23號第一、二期項目等。其中,Wetland Seasons Park所在的天水圍第115區,分3期發展,共提供逾1,700伙,除提供710伙的Wetland Seasons Park已公布價單外,第二期亦已在去年9月申請預售,提供699伙,預計2021年7月落成。

值得留意的是,Wetland Seasons Park的收票理想,已經推出四張價單,涉及436伙。市場消息稱,截至本週二,項目累收近3,800票,超額認購11倍,最快本週末展開首輪銷售,很大機會成為本年的頭炮新盤。

另一邊廂,將軍澳及西貢區仍是今年供應主力的地區之一,主要來自康城區,包括正在申請預售樓花同意書的長實日出康城第8期SEA TO SKY及會德豐的9C期,以及南豐的第10期,單是這3個項目已涉及2,825伙。還有九建(00034)的石角路1至3號項目,亦提供逾1,500伙。至於明年九龍區內的何文田、九龍塘及啟德區,則有包括正在申請預售樓花同意書的啟德沐泰街12號第一、二期。

屯門及元朗區是今年供應重鎮,涉及7,419伙。

美聯稱,今年新供應仍以新界及九龍為主,雙雙均過萬伙。至於港島區方面,明年亦有不少新供應有機會登場,除正在申請預售樓花同意書的鴨洲利南道66號項目及渣華道133號項目外,黃竹坑亦會是其中一個焦點區域,年內黃竹坑站有機會有3個住宅項目同年推出,3期合共約2,600個單位。由於涉及不同的發展商,或會出現搶客的局面。

信置爭取成今年吸金王

至於在眾多發展商中,新地仍會保持月月有樓賣的策略,初步估計今年有4個住宅新盤推售,涉及2,326伙。但值得留意的是,今年長實預計都會推出4個項目,涉及逾2,803伙,而且提供的戶型選擇多,涵括中小型單位、中上價物業以至超級豪宅,包括日出康城SEA TO SKY、香港仔黃竹坑站上蓋項目第三期、沙田九肚麗坪路項目,以及港島半山波老道項目。

其中SEA TO SKY的規模最大,提供1,422伙,項目正申請售樓紙,長實執行董事趙國雄稱,一旦取得售樓紙後便隨即展開推售的籌備工作,料為集團於2020年的頭炮項目。而另一備受關注的黃竹坑站上蓋第三期,提供逾1,000伙,料最快第四季登場,主打2房及3房單位,將分階段推售。若果長實可按部署推出4個項目,今年有望重返賣樓王三甲位置。

除此之外,信置似乎亦會在今年發力,皆因集團於今年將會有8個新盤候命,涉逾5,000伙單位,當中不乏重頭戲,當中何文田嘉道理道豪宅項目St. George’s Mansions更成焦點。項目是與中電(00002)合作發展,由建築師Robert A.M. Stern打造,提供175伙,主打3房及4房單位,3房單位實用面積約1,800方呎,而4房單位的實用面積則介乎2,000至2,100方呎,設有少量面積約800方呎的2房戶及連天台或連平台特色單位,項目仍待批預售。

另外元朗錦上路上蓋項目第1期及黃竹坑站第2期,亦是今年的重點。信置營業部集團聯席董事田兆源稱,錦上路項目第1期涉2,200伙,項目規模龐大,不排除分期發展,並提供不同戶型,而黃竹坑站第2期提供約600伙,則計畫今年底推出。故相信單是以上3個項目,已有力讓信置問鼎今年的賣樓王寶座。

觀乎今年的新盤百花齊放,而新界區仍是今年的新盤供應重鎮,據過往的經驗,一些單位總數較多的新盤,發展商為求營造搶購的氣氛,通常會將首批單位定價定低一點,特別是新界區的項目,發展商均主張以貼市價推售。至於其他規模較細的項目或餘貨,若要增加競爭力,除了在價錢上比拼外,預料亦會引入不同的付款辦法吸引買家。正如近期有不少現樓新盤餘貨都推出先住後付的付款辦法,對用家及換樓客均有非常大的吸引力。

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