樓市速報:新盤開價貼市 買二手要忍手
2020年01月12日01:20

Wetland Seasons Park受到追捧,令二手迅即冰封,同區嘉湖山莊樓價創近3個月新低。

剛踏入新一年,新盤市場已熱鬧起來,說的是天水圍Wetland Seasons Park,連環加推都幾近沽清。項目受追捧,相信開價貼市是主因之一,這同時打殘同區二手交投,有業主更不惜減價沽貨。

事實上,只要新盤以貼市價,甚至是低於市價推售,已甚具吸引力,加上發展商會推出不少優惠,或是靈活付款辦法,自然搶去二手市場的鋒頭,以致心急出貨的業主增加議價空間。

觀乎今年的新盤陸續有來,特別是一些如屯門、元朗等供應重鎮,即使如今該區的二手市場已回落,買家此時似乎亦應靜觀其變,以待更好的時機。

踏入2020年,新盤市場便十分熱鬧,作為今年首個新盤的新地(00016)天水圍Wetland Seasons Park,於上週六(4日)首輪推售的375伙幾近沽清,沽出365伙,佔推出單位逾97%,其中逾30組買家購入2伙或以上,最大手有一組購入3伙。

新地副董事總經理雷霆指出,項目首輪推售接近沽清,實屬新年紅盤,套現約25億元,因應市場反應熱烈,向隅者眾,故加推單位應市。3日3度加推單位,並於本週六(11日)推行次輪銷售,包括以價單形式推售331伙,以及招標發售4幢洋房。

加快開盤步伐

Wetland Seasons Park的好成績,亦刺激其他發展商加快開盤步伐。其中,會德豐地產(00020)的日出康城第9C期,已獲批預售樓花同意書,項目提供503伙。會德豐地產常務董事黃光耀就表示,現正進行籌備工作,稍後落實推售時間,相信會是集團首個全新項目。

另正在收票的萬科西營盤15 Western Street,亦公布了銷售安排,將於本週五(10日)開售50伙。萬科香港執行董事周銘禧表示,截至週一晚上8時,項目累收近190票,超額認購2.8倍,並將於週四(9日)下午3時截票。

項目首輪推售接近沽清,實屬新年紅盤,套現約25億元。

二手水盡鵝飛

話說回來,Wetland Seasons Park受到追捧,或多或少是因其低價開盤有關,甫推出便凍結大批購買力,令二手迅即冰封,同區嘉湖山莊樓價創近3個月新低。有市場人士表示,新盤吸客加以經濟氣氛差,未有業主在這時加價或封盤,一般急售的都會額外減5萬至10萬元。

中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖指出,嘉湖山莊麗湖居4座中層E室2房戶新近錄得減價易手,面積446方呎,原叫價528萬元,最終減價53萬元以475萬元沽出,平均呎價10,650元。翻查記錄,今次造價屬屋苑去年10月初以來新低。

另一方面,據房委會數字,亦反映天水圍二手細碼單位交投冷清,這或與同區新盤開售有關。去年12月天水圍居二市場成交僅錄得8宗,相比前年12月的29宗,按年大跌72.4%,區內更錄得多宗減價或低市價成交,包括天盛苑及天富苑,減幅均逾一成。

二手難敵一手

觀乎以往每逢有新盤以貼市價,甚至是低於市價開盤,該區二手均頓時被冰封。如去年10月青衣明翹匯推出時,開價較同區灝景灣及盈翠半島平均二手呎價1.7萬至1.8萬元折讓15%,頓時搶去市場焦點,冰封了二手市場。

其後,項目大幅加價,加上明翹匯次輪的收票量也達6,000票,部分準買家或明白抽中機會渺茫,所以不等樓花,紛紛回流二手,才刺激區內二手市場交投轉旺。

又如去年8月億京的荃灣映日灣開售時,亦較同區二手屋苑呎價折讓逾一成,令區內二手交投停頓近一週。有區內業主在映日灣開價後,更大幅減價沽貨。翻查資料,荃灣康睦庭園2座高層B室,實用面積634方呎,業主最初叫價980萬元,在6月樓市轉靜後降價至950萬元,可是在映日灣開價後,再進一步降價至880萬,最終再減80萬,以800萬元沽出,呎價12,618元,共劈價180萬元,重返去年年初價錢。

事實上,新盤熱賣並冰封二手市場,最主要的原因之一必定是定價夠貼市,就以Wetland Seasons Park為例,其首批單位的折實呎價為9,988至12,302元,由於同區已多年沒有新盤推出,大型屋苑嘉湖山莊的平均呎價約1.05萬元,顯然此新盤定價已貼近同區二手屋苑,加上區內上車天堂嘉湖山莊已有28年樓齡,對買家來說,新盤的吸引力自然更大。

單是元朗、西貢及屯門區這3區合計已有15,286伙潛在新供應。

付款計畫加分

雖然在新按保下,不論是一手或二手樓,樓價低於1,000萬元均可承造八至九成的高成數按揭,可是新盤發展商均會推出多種不同的付款辦法,除了基本即供及建期付款辦法外,亦為首置客、換樓客推出針對性的付款安排。如在印花稅方面提供回贈,方便買家資金調動。另外又有一、二按備用按揭,減低入市首期支出。

即使是一些新盤貨尾,亦會推出層出不窮的付款辦法,以搶佔客源。如信和(00083)發展的大埔白石角逸瓏灣8,去年底亦增加了置業優惠,除了現金回贈外,又推出全新靈活建築期付款計畫,買家於簽訂臨約後第150至270日內,每30天付樓價1%,總數為樓價10%,餘款90%可於收樓時才繳清。

此外,已屆現樓的將軍澳藍塘傲,亦新增1,440天特長成交期,買家先付樓價10%訂金,並另外支付樓價5%作許可費,即可提前入住,讓買家更能靈活運用資金,以此吸引買家入市。

買二手直忍手

縱觀今年的一手新盤繼續是兵臨城下,據利嘉閣地產的預測,今年全港將有約103個全新一手私宅項目可成為潛在供應,合共將提供約32,066伙。而新界區的潛在供應單位總數達18,758伙,佔2020年整體供應逾58%,當中以元朗、西貢及屯門區佔最多,單是這3區合計已有15,286伙,佔全港供應的48%。

值得注意的是,單單是元朗區便有多達8個項目有機會登場,不過要數到矚目的,非以信和置業等西鐵錦上路站項目,此巨無霸項目共提供2,200伙,發展商擬於下半年推盤。而新地的西鐵元朗站項目亦將建約2,000伙,最快於明年下半年登場。基於這兩個項目均為逾千伙大盤,即使只是其中一個項目推售,相信已可大大打擊二手市場。

此外,今年將軍澳區續搶當供應重鎮角色,全數有機會推售的項目均分布於日出康城一帶,4個樓盤提供逾4,300伙。由會德豐地產發展的日出康城9C期涉503伙,現正申請預售樓花同意書,料最快首季內率先推。同區長實集團(01113)的SEA TO SKY亦設1,422伙,早前已入紙申請預售,最快上半年開盤。若回看同區會德豐日出康城新盤MONTARA推售時,首批單位較同區新盤市價低逾一成,立即掀起搶購熱潮,有二手市場業主亦加大議價空間,欲減價沽貨。

如此看來,在供應不斷的地區,一旦有新盤出擊,二手市場均會受壓,即使現時元朗二手屋苑已有所下調,以GRAND YOHO為例,據中原地產數據,去年12月該屋苑的整體呎價為15,637元,已較8月的高位21,242元,回落約兩成六。畢竟元朗區今年將會有不少大盤推出,二手市場被冰封亦不足為奇,有意入市的買家看來是靜觀其變為妙。

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