灣區50+|透視:高房價削弱城市競爭力 粵港澳大灣區如何破解?
2020年05月29日20:04

  來源:《2019粵港澳大灣區經濟發展藍皮書》

  作者:保利投顧研究院、景暉智庫、和訊網和58安居客研究院

  導語:粵港澳大灣區,國之重略。在大灣區戰略發展宏圖下,大灣區內的“城”“產”“人”有怎樣的發展前景,又有何種發展掣肘?這本《2019粵港澳大灣區經濟發展藍皮書》或許可以幫助您找到答案。(灣區50plus 王茜編)

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  針對大灣區高房價問題的建議

  高房價是大灣區部分城市發展面臨的緊迫問題之一。世界三大灣區的中心城市都曾經曆過嚴重的“大城市病”,除了東京灣區之外,住房和交通至今仍是長期困擾紐約灣區和舊金山灣區的兩大難題,高昂的房價和生活成本削弱了灣區發展的優勢。

  Ⅰ 香港、深圳等深受高房價困擾,城市競爭力削弱

  粵港澳大灣區面臨同樣的窘境,尤其是香港和深圳,高房價、住房短缺導致的人口外流、城市競爭力削弱問題更為嚴重。

  根據有關研究報告顯示,從名義房價看,1980-2017年間香港名義房價上漲15.8倍,遠超居民收入漲幅,並高於同期英國、法國、韓國、美國、德國的房價漲幅;從絕對房價看,2019年8月,香港城區平均房價高達3.05萬美元/平方米,遠超倫敦、新加坡和紐約;從房價收入比看,2019年2月香港高達49.1倍,遠超倫敦的23.8、新加坡的21.3和巴黎的23.4。從人均住房面積看,香港人均住房面積僅有16平方米,甚至有近20萬租住劏房,人均住房面積不到5.8平方米,遠遠落後於其他發達經濟體。

  英國經濟學人智庫(EIU)發佈的2019年生活成本調查報告稱,全球十大最貴城市排行榜中,香港榮登榜首,成為生活成本最高的城市,主要影響因素就是住,即“房價”。

  表:全球十大生活成本最貴城市

排名

城市

國家

WCOL indexNew York=100

排名變化

1

香港

中國

107

3

巴黎

法國

107

1

新加坡

新加坡

107

0

4

蘇黎世

瑞士

106

2

5

日內瓦

瑞士

101

1

大阪

日本

101

6

7

首爾

韓國

100

1

哥本哈根

丹麥

100

1

紐約

美國

100

6

10

特拉維夫

以色列

99

1

洛杉磯

美國

99

4

  資料來源:英國經濟學人智庫(EIU)

  房價收入比方面,按照2019年2月份核心城市中心城區的房價收入比數據來看深圳的房價收入比以42.55位居第四,遙遙領先其他城市。但按照得房率折算修正後,深圳房價收入比上升至60.79,遠超香港(49.13),成為全球買房負擔最高的城市之一(僅次於北京、上海)。廣州(43.87)雖然低於香港,但差距也僅比香港略低。

  圖:2019年全球20個核心城市房價收入比

  資料來源:Numbeo[1]、如是金融研究院

  房價租金比方面,深圳遠超其他城市成為全球最高。2019年2月核心城市房價租金比數據中,深圳、廣州、香港的房價租金比分別以81.82、63.27和53.54位列全球第一、第三和第五,非中心城區也是如此。按照國際通行的臨界點25,超過臨界值表明該區域房產投資價值變小,租房比買房更經濟。深圳、廣州、香港的房價和房租均已不堪重負。尤其是對於深圳、香港這樣地少人多、可開發麵積較少的城市,面臨更大的壓力。

  高昂的生活成本,或將不僅僅是製約城市的發展。香港的高房價不僅是導致城市的產業空心化、大量資源、人才外流,更甚是會引發嚴重的社會問題。粵港澳大灣區現在才處於剛剛起步階段,高房價或將引發的後續問題值得我們警惕。

  Ⅱ 破解高房價:強化城市產業分工、建立多層次住房供給體系

  強化灣區內部產業分工合作,“人隨產業走”。大灣區內部各城市強化分工協作,“產業分散”策略能夠極大程度上緩解核心城市住房壓力。核心城市主要佈局高附加值的知識密集型、研發密集型和資本密集型產業,附加值較低的一般製造業和非核心產業向周邊城市轉移,各城市間有序合理分工,在促進產業分工協同的同時引導人口在灣區內部有序流動。

  提供多層次的住房供給體系,尤其是以核心城市提供以公共租賃住房為主的居住體系。①加強住房供給。合理安排住宅、工業用地、商業用地以及其他配套用地的配比,建立適應城市發展的住宅供應體系。②加強公共住房供給。建立包括商品住宅、人才公寓、共有住房、公共租賃住房等多層次的住房供給,特別是針對人地矛盾住房緊張等情況,加大公共租賃住房供給,讓人才住有所居。③盤活存量資產。梳理城市存量房地產資產,將適合商改住等業態進行更新改造,緩解居住矛盾。(未完待續)

  註釋:[1] Numbeo,目前世界上最大的在線協作數據庫網站,通過用戶在線協作實現全球國家和城市生活成本信息實時更新

  (聲明:本文系作者授權新浪網“灣區50plus”轉載,文章僅代表作者觀點,不代表新浪網立場。)

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