土地市場升溫 長三角成“兵家必爭之地”
2020年05月31日06:50

  長三角:兵家必爭之地

  來源:經濟觀察報

  “增長是所有房企的原始動力,就算受疫情影響,絕大部分房企還是有增長要求,只是較年初投資目標有一定下滑而已。”一位TOP20房企運營人員提到。

  這番話的背後,是土地市場在經曆一個季度的緩慢之後,重新迎來升溫週期。中原地產研究中心數據顯示,截至5月25日,50大城市今年賣地合計1.6萬億,同比上漲12%。而北京、杭州與上海的土地出讓總額都突破了1000億元。

  長三角是這一輪土拍市場的“主角”—— 截至5月25日,全國賣地金額排行前十的城市中,長三角城市佔據了5席。

  一如往年,大多數房企正對長三角集中“跑馬圈地”。但一個不同的表現在於,今年以來,面對疫情突襲,大部分房企調整了全年投資額度,但唯獨在長三角的重兵佈陣,甚至超過粵港澳大灣區。

  最直觀原因與兩大區域的掛牌土地數量息息相關。“房企選擇在這個時間點加倉,是逆週期操作。一季度粵港澳大灣區供地數量不多,整體供應量不如長三角區域的城市。”佳兆業集團戰略研究院院長、首席戰略官劉策告訴經濟觀察報。

  但更主要的原因,是長三角諸多城市一二手房價倒掛的現狀,促使這個區域的新盤去化速度高於其他區域,現金回籠速度也因此加快。疫情之下,房企普遍面臨銷售目標的挑戰,長三角無疑是場特殊戰役中的“安全壁壘”。

  一位外資上市房企集團投資高管稱,長三角在諸多房企的整體銷售大盤中,起到鞏固基本盤的作用。“如果一家房企,長三角的業績占比可以達到30%-50%,那麼這家企業的經營相對趨於穩健。哪怕利潤空間較低,但現金流一定不會出現大問題。”

  市場複蘇“寵兒”

  短短兩天時間,碧桂園在長三角區域連下三城。

  5月27日,江蘇省鹽城市一宗起始價為2.91億元的商住地塊,經過長達846輪競價,被碧桂園旗下的鹽城碧桂園房地產開發有限公司以6.55億元收入囊中,折合樓麵價3776元/平方米,溢價率高達125%。

  同一天,江蘇省南通市土拍市場祭出一宗商住用地,起拍價4.34億元。競拍開始前,該地塊已進行了19輪報價。最終,在將近3小時共計228輪報價之後,南通市碧桂園房地產開發有限公司以6.59億元拿下,樓麵價10285元/平方米,溢價率也達到52%。

  此前一天,碧桂園旗下的慈溪市泰悅置業有限公司還在約1.71億元的上限價基礎上,曆經20輪競價,收穫了位於溫州平陽的一宗商住地,樓麵價2663元/平方米,溢價率29.62%。

  三場激烈的土拍,將碧桂園對於長三角土地的熱情上演得淋漓盡致。疫情之下,受回款與還債影響,部分房企此前對全年投資額度進行縮減,不過,從4月份起,伴隨著一波複蘇大勢,長三角仍是絕大多數房企眼中“重倉”的不二選擇。

  根據中國指數研究院統計數據,今年前4個月,長三角TOP10房企的拿地總額達到1222億元,遠超過環渤海、珠三角以及中西部三大區域。

  以碧桂園、萬科等為代表,規模與實力並存的龍頭房企,儘管大本營聚焦在華南區域,但最近幾年卻頻頻活躍在長三角的各種土地爭奪戰中。他們最新一個表現在於,押寶長三角的意願甚至超過粵港澳大灣區。

  以招商蛇口為例,中國指數研究院提供的數據顯示,1-4月份,招商蛇口共耗費114億元,在長三角拿地面積達到67萬平方米,這一金額,相當於同期拿地總額的59.4%。僅4月一個月,招商蛇口在長三角就先後拿下4宗地。

  招商蛇口在回覆經濟觀察報時指出,公司的投資發展較為理性,新增項目主要是遵循一城一策、精準拿地的原則,關注預期收益。近期華東地區的土地供應恢復比較快,拿地進展的實現也與區域供地節奏相關。

  事實上,長三角作為戰略深耕區域之一,招商蛇口長期以來都在重點跟進。2019年,招商蛇口將投資佈局策略由五大區域細分成九大區域,長三角所在片區因此裂變成華東區域與江南區域。做出這個改變,一方面是為了充分授權,使權責適配區域發展,激活一線戰區活力,另一方面則是基於對管理邊界的考慮,做實區域、做強城市,實現區域的精細化佈局。

  去年招商蛇口新增的79個項目中,位於華東區域與江南區域的項目就有31個,占比達到39%;而位於深圳區域與華南區域的新增項目僅11個。

  除了華南房企的戰略路線轉移之外,總部位於長三角、具備足夠地緣優勢的地域型房企,也正持續加碼擴張長三角的“疆土”。“這一輪,長三角地區的政府政策到位,各項工作啟動比較早,房企紛紛抓住這個機會投資買地。對於房企而言,買地是第一要務,只要有機會,肯定要積極出動。”陽光城執行副總裁吳建斌告訴經濟觀察報,今年以來,陽光城也在長三角做了較大投資。

  經濟觀察報查詢發現,向來以併購著稱的陽光城,今年正積極在長三角土拍市場嶄露頭角。1-4月份,陽光城在杭州、無錫、合肥、寧波、阜陽、台州等城市群共計拿下10個地塊,耗資169.12億元。其中溢價率最高的當屬其在3月5日,拿下位於寧波北侖區的一宗住宅地塊,溢價率達到35.9%。

  年度“安全通道”

  無論是重倉長三角的一眾華南房企,還是植根於本地的地域型房企,在整體銷售或收入大盤中,長三角貢獻了較大份額的業績,這是最近幾年房企銷售表現的一個共同點。

  2019年,招商蛇口實現營業收入976.72億元,同比增長10.64%。其中,華東區域和江南區域共計實現營收321.5億元,占比達到32.9%,超過深圳區域與華南區域的319.82億元。

  最新數據顯示,今年1-4月,陽光城實現權益銷售額292.16億元,其中長三角的權益銷售額達80.48億元,僅次於內地區域,領先於大福建、珠三角、京津冀三大區。“招商蛇口的華東區域和江南區域對公司營收貢獻逐年增加,公司強調市場化運作,在動態配置區域發展資源時對既往貢獻有一定的考慮,投資分佈與貢獻比有一定的邏輯關聯,遵循市場導向。”招商蛇口對經濟觀察報表示。

  這從側面反映出,作為房企業績曆來的主要來源,長三角在銷售中的關鍵作用註定了眾多房企對這一區域的攻占熱情不會縮減。而疫情之下,房企的一切動作愈發傾向於尋找“安全通道”,長三角更是成為這場特殊戰役中的“避險港灣”。“在房企的整體定位中,長三角代表安全與穩固的‘大後方’,對企業經營、完成銷售指標、保證去化速度是一個較為穩健的支撐。”一位外資上市房企集團投資高管告訴經濟觀察報,房企這一輪聚焦長三角拿地,根本原因並非利潤空間可以達到多大,更多是去化有保障。

  按照中原地產研究中心統計數據,截至5月25日,全國賣地金額排行前十的城市中,長三角城市佔據了5席,其中,杭州、上海的土地出讓金總額均突破了1000億元。但如果從溢價率來觀察,除了溫州市的溢價率同比上漲5.75%至17.81%之外,長三角其他四城的土地溢價率同比均出現下降,上海的溢價率同比下降了79.13%至0.84%,蘇州的溢價率也下跌了66.84%,僅7.38%。

  上述外資上市房企集團投資高管稱,溢價率下降,一方面可能是基於起拍價較高,另一方面則與當地限地價規則息息相關。該高管統計了今年1-4月長三角出讓的地塊,他得出的結果是,這些土地,如果相比去年出讓的周邊地塊,地價大概上漲5%-8%。

  這意味著,這一輪在長三角拿下地塊的房企,盈利空間普遍將壓縮到很小。按照上述投資高管的測算,第一季度,長三角很多成交地塊的基本面是,平均利潤率僅大概介於5%左右。

  區別於往年,一場突如其來的新冠疫情,打亂了諸多房企的銷售與投資節奏。2月底,易居集團CEO丁祖昱曾在wind電話會議上預計,2020年房地產下行幅度在10%左右。

  按照國信證券的統計數據,2020年,絕大部分房企對於年度銷售目標的預估漸趨保守,普遍將目標增速定在5%-10%之間,陽光城、新城控股本年度的銷售目標,甚至還低於2019年銷售額。

  在房地產市場預期下行的背景下,確保現金流充足和不發生流動性風險成為房企的首要任務。“企業如果出現問題,大多是因為現金流緊張造成,而非利潤空間降低。”上述外資上市房企集團投資高管說。

  這樣的特殊時點下,房企基於保衛現金流目標出發,對去化週期的要求相比往年有所提高。從整體市場行情來觀察,當前,上海、蘇州、南京、杭州、無錫等長三角核心城市的中心區域,一二手房價倒掛現象趨顯。“只要存在一二手倒掛現象,當新盤入市之後,銷售速度通常很快,且去化率基本可以達到100%。對於房企來講,這樣的項目,現金流周轉非常安全。”該高管提到。

  據經濟觀察報瞭解,如果快周轉房企在長三角區域拿地,按照正常開發節奏,截至項目開盤,大概需要6-8個月時間;如果是10萬平方米體量的項目,自拿地算起,到最終售罄時間大概18-24個月。

  相比之下,位於京津冀大都市圈內的天津、鄭州、濟南、青島等城市,過去一年半時間房地產市場處於下行通道,幾乎未曾出現一二手房價倒掛現象,去化速度相對較慢;

  粵港澳大灣區幾大城市中,除了深圳之外,廣州4月份新建商品住宅銷售價格同比僅上漲0.7%;珠海本身市場容量較小,在限購政策與供應量較大的雙重夾擊下,去化週期也頗為漫長。“哪怕這兩個區域的地塊運作有足夠的利潤空間,但如果沒有現金流回籠,房企進入之後,短期內很難抽身。”上述投資高管提到,週期長,對於強調快周轉的房企而言是非常棘手的一個事情。“這些房企可以接受利潤相對較低,但現金流一定要可控。

  在銷售速度上具備先發優勢,是長三角在這一輪土地戰爭中突圍而出的一個直接原因。經濟觀察報獲悉,相比其他區域,長三角部分城市的限價信息相對比較透明,房企早在拍地之前,就幾乎可以獲取地塊入市之後的大概限價,對利潤率早有一個比較明確的預判。

  以南京為例,據經濟觀察報瞭解,近期當地江北新區出讓一宗住宅用地,起拍樓面地價約1.64萬元/平方米。在報名時間截止後,當地相關國土部門第一時間通知報名成功的房企前往領取“特殊文件”,這是國土部門單方面給到各家報名開發商的一頁紙,沒有加蓋任何公章,主要內容為告知開發商,此地塊後期銷售價格能達到3.5萬元/平方米,具體以實際備案價為準,此價格僅供各家算賬使用。最終,這宗宅地經過71輪競拍,成交樓麵價約2.30萬元/平方米。

  拓張“下沉”

  5月15日,深圳土地交易中心拍賣大廳里,位於深圳前海蛇口自貿區一宗總建面18.36萬平方米的二類居住用地經過103輪鏖戰,最終花落深圳民企龍光地產手中。

  出現在這次土拍現場的,不乏外來房企世茂、電建的身影,他們紛紛選擇與本地城市更新龍頭佳兆業、或植根本地的金地與華潤抱團,但仍抱憾而歸。

  過去四年中,伴隨著粵港澳大灣區規劃落地,越來越多的房企將目光投向這片市場化程度最高的熱土,不約而同宣佈將“粵港澳大灣區”作為1-5年內重拓的一個區域。

  但他們通常不得不面臨的一道關卡是,這個市場的準入門檻太高——粵港澳大灣區本身就擁有超過10家的TOP50房企,各有各的勢力範圍,企業之間的競爭已經進入白熱化階段;粵港澳大灣區的主力城市僅深圳、東莞、廣州、佛山四個,這些城市,要不就是公開招拍掛土地數量偏少,出讓條件過於嚴苛;要不就是必須採取併購、合作、城市更新等“方式曲線”進入,存在太多的不確定性,整體週期拉得過長。

  以前海這宗宅地為例,一位深圳上市房企人士透露,地塊採取雙限雙競的模式,如果房企希望後期能夠盡快回本,並獲取一定的利潤空間,最好方式是爭取今年內入市。一旦需要年內入市,工期肯定很緊張,外地房企只能尋求本地“地頭蛇”的合作,依靠本地房企的公關能力與政府關係,才能更好打通渠道。

  粵港澳大灣區也是陽光城近年來排兵佈陣的重要區域。去年5月30日,陽光城曾宣佈與佳兆業簽署在粵港澳大灣區戰略合作框架協議,擬投資不超過45億元,與佳兆業共同成立項目公司推進粵港澳大灣區及周邊區域的房地產開發。

  但據經濟觀察報瞭解,直至目前,雙方仍未有合作項目落地。上述深圳上市房企人士說,外來房企以合作方式落子粵港澳大灣區,意圖在於以此獲得更多的準入機會。但究竟能不能落地,還是必須看本地房企願不願意讓外來房企參與進自己的項目。

  在核心城市之外,粵港澳大灣區的尾部城市,目前面臨著市場容量不大,整體經濟實力以及房價抬升空間有限的現狀。上述外資上市房企集團投資高管和他的團隊,近期統計了100座城市過去兩年的房價漲幅情況。他們觀察到的現像是,粵港澳大灣區範圍內的中山市,2019年12月樣本均價為10145元/平方米,同比下降了3.40%,在100城同比房價漲幅裡面排行最末;與中山相距不遠的珠海,2019年底的房價同比也下跌0.67%。

  可供對比的另外一組數據是,長三角區域內,南通2019年12月的均價為13693元/平方米,同比上漲22.02%,漲幅排行首位。此外,無論是位於第二梯隊的蘇州、杭州、無錫、南京、寧波、合肥等城,還是第三、第四梯隊的常州、江陰、鹽城、金華、徐州等地,房價同比均呈現上漲區域,且漲幅在100城裡面排行靠前。

  這從一定程度上表明,無論是城市基本面、人均收入,還是市場容量,哪怕長三角區域的一二線城市與粵港澳大灣區同量級城市差別不大;但長三角的三四五線城市,卻大部分超過粵港澳大灣區的尾部城市。選擇多樣性,這是房企重倉長三角的另一主要原因。“實力較弱的企業,進不去長三角一線城市,可以轉道二線城市主城區或郊區;如果二線城市無法突破,還有強三線城市可以選擇。幾乎每家房企都可以在長三角找到自己的細分市場以及客群落位。”該投資高管告訴經濟觀察報。

  事實上,長三角的所有城市中,上海屬於傳統強經濟城市。百強房企如果選擇在上海佈局,訴求一般不是為了規模擴張,而是希望有個項目在當地落地,並將品牌持續滾動下去。

  主流房企在長三角的規模擴張,通常聚焦在杭州、南京、蘇州、無錫、常州、寧波等熱點城市上。從目前的趨勢來看,部分房企甚至將佈局版圖下沉至長三角的三四線城市。

  招商蛇口對經濟觀察報稱,長三角整體經濟活力強,密集度高,除了上海、南京、蘇州、杭州、合肥、寧波這些一二線重點城市外,接下來,還將積極開拓南通、無錫、溫州等基本面比較好的二三線城市。

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