以價換量?震盪波動?多位高管這樣預測樓市下半年
2020年07月11日09:02

原標題:以價換量?震盪波動?多位高管這樣預測樓市下半年

複雜多變的2020年已經走過一半,受疫情影響,上半年房地產市場經曆了從停工停產、銷售停擺到復工復產、市場交易逐漸恢復的過程,房企銷售也呈現出V字形增長趨勢。不可否認的是,雖然部分房企銷售恢復較好,但是整體仍存壓力,疫情影響仍在,特別是在國外疫情依然嚴峻的當下,國內包括房地產在內的經濟也都不可避免受到影響。

下半年,房地產市場銷售額將呈現怎樣的走勢?房企能順利完成全年目標嗎?以價換量的空間有多大?房企在土地市場的投資策略會有變化嗎?新京報房產新聞部記者邀請房企高管、機構負責人等展開一場圓桌討論,探討下半年房企的生存壓力與挑戰。

【圓桌嘉賓】

彬韋(化名) 華東某上市房企副總裁

劉策 佳兆業集團首席戰略官

張鵬 當代置業總裁

仲鈺(化名) 華東某上市房企副總裁

丁祖昱 易居企業集團CEO

黃瑜 中國指數研究院常務副院長

【核心觀點】

1. 剛需或底層需求收窄態勢較為明顯,總體預計下半年市場整體呈震盪波動態勢。城市和項目分化將進一步加劇,行業整體去化依然承壓,但預測房地產市場全年規模同比下降10%以內。

2. 受上半年目標完成影響、下半年集中供貨壓力、城市分化等綜合因素,下半年房企銷售壓力較大,以價換量、促銷去化是常態。

3. 預計下半年金融貨幣總體延續寬鬆,資金面寬鬆,利率下行,必將推動房企保持較高的投資拿地熱情,尤其是回款充足的房企。但是整體會相對理性,對優質土地會更偏激進,對劣質土地退避三舍。

需求延後釋放,上半年房企銷售上演V型反轉

新京報:2020年上半年收官,房企銷售逐漸恢復,部分房企銷售額實現逆勢增長,部分房企仍是同比下跌。在你看來,上半年,房企的整體銷售恢復得怎麼樣? 是否達到了預期?

彬韋:整體而言,我覺得上半年銷售恢復比想像中的要好,這個“好”建立在整體目標下調的基礎上。如果全年計劃上半年和下半年目標原本定在5:5,那麼因為疫情影響,全年計劃可變成4:6。實際上,上半年有兩個月幾乎沒有銷售,即使推出線上銷售,也就是正常月度計劃的一兩成而已,四月份恢復40%,5月恢復80%,6月恢復正常。所以,如果1-6月完成全年計劃的40%,就表現及格了。事實上,有些房企表現不錯,遠高於40%。

劉策:在我看來,上半年房企整體銷售恢復得不錯,甚至可以說非常好。雖然百強房企整體銷售略低於去年同期1.5個百分點,但具體分析來看,一季度整個市場基本上處於停擺狀態,大部分城市從二季度才開始逐漸複蘇,可以說恢復時間短、反彈力度大,尤其是6月份,百強房企銷售同比實現近30%增長,環比達到45%。

此前,在年初時我就提出房地產市場會在二季度實現V型反彈,當初提出這個判斷,主要有這麼幾個原因:一是提出疫情預計能在3月底得到控製;二是住房需要剛性需求,不會因為疫情而減少,只是會延遲;三是認為今年政策整體比較友好。現在回頭看,基本上與當初判斷一致。

張鵬:從今年上半年整體市場情況來看,二三月份市場處於短期凍結狀態。三月以後整個行業恢復相對較快,特別是長三角大灣區及一二線城市表現更為強勁。結構性分析而言,主要還是疫情期間的需求被積壓,延後釋放導致上半年在二季度完成一個V型反轉行情。

但總體看,上半年表現亮眼的企業有兩個主要特徵:其一,城市佈局在二線、強二線以及一線城市的公司整體業績恢復速度更快;其二,為應對今年的市場下行,以價換量是非常明顯的態勢,表現優異的幾家公司都以非常大的價格折讓力度搶占市場搶占客戶。

丁祖昱:今年上半年的房企銷售超預期。二三月份時我們對銷售的預測還是偏保守的,我們認為受疫情影響,房企銷售絕不可能出現和去年同比上升的情況,但沒想到一部分頭部房企的回升速度非常快,甚至超過了去年同期。規模房企能在這一次疫情中抓住機會的話,一方面能鞏固行業地位,另一方面也有條件脫穎而出,特別是對儲備到位、現金流穩定的房企來說,是一個彎道超車的好機會。

底層需求收窄明顯,預計下半年呈震盪波動態勢

新京報:上半年,房地產銷售額整體呈現V字型增長趨勢,你認為下半年是一個怎樣的走勢?房企全年目標的完成概率如何?

仲鈺:總體來說,即使沒有疫情,今年市場基本穩定,銷售面積基本持平。疫情後,地方政府財政虧欠,大量推出土地,適度放鬆調控,努力恢復市場,到6月份,樓市基本恢復,土地市場成交回升,但仍不足以彌補上半年缺口。中央希望保持房地產平穩,調控不會明顯放鬆,預計下半年走勢基本平穩,銷售面積同比個位數下降。房企繼續分化,大房企整體保持穩定增長,但平均增速低於往年,預計百強房企增速不會高於20%,部分房企目標難以完成,中小房企退出地產“江湖”的數量還在增加。

張鵬:下半年進入銷售常態後,由於經濟基本面,諸多行業都不同程度受到疫情的重創,特別是中低收入人群的未來收入預期會進一步下調。我們判斷,剛需或底層需求收窄態勢較為明顯,總體預計下半年市場整體呈震盪波動態勢。城市和項目分化將進一步加劇,行業整體去化依然承壓,但預測房地產市場全年規模與去年同比振幅應該在10%以內範圍。

丁祖昱:今年的行業規模,主要是指銷售面積,我覺得會微降5%左右,主要由於三四線城市今年的整體銷售壓力相對比較大,一二線城市可能保持略微增長。綜合全年來看,如果銷售面積下降5%,則全年銷售金額約在16萬億元,銷售面積約為16億平方米,仍是曆史相對較高區域。

黃瑜:隨著全國疫情防控穩定,房企銷售業績將繼續回升,預計TOP100房企累計銷售額將在三季度回正,全年銷售額同比增長5.9%-9.6%。

在目標完成方面,房企全年業績目標設定相對往年更加保守,2020年TOP100房企銷售目標增長率為10%,下半年業績恢復增長延續,大概率完成目標。房企一般按照上下半年4:6的比例進行推貨,60%業績來源於下半年。此外,受疫情影響,上半年房企目標完成率為41%,雖然低於去年同期,但整體仍處合理空間,伴隨下半年房企加大推貨力度,業績目標大概率能夠完成。

房企下半年銷售壓力大,以價換量或將常態化

新京報:上半年,雖然部分房企銷售額逆勢上漲,但是銷售還是存在很多困難,房企採取各種促銷手段,折扣、優惠券等不斷。你認為,下半年房企銷售的壓力有多大?以價換量的空間又有多大?

劉策:關於下半年房企銷售壓力,我覺得還是比較大,甚至不會比上半年小,以價換量、促銷去化會是常態。主要原因在於,年度目標完成壓力較大,從數據上來看,上半年絕大部分房企目標完成率為40%左右,低於去年同期;下半年市場去化競爭壓力大、競品多,受疫情影響,大部分房企供貨節奏也出現了不均衡,預計下半年房企大量推貨,購房者的選擇將更多;同時,當前部分基本面較差的城市並非真的市場回暖,雖然二季度部分城市出現了銷售回暖,但主要原因是因為一季度受疫情影響需求抑製,二季度需求集中釋放後,三四季度市場很可能再度疲軟。

彬韋:個人認為下半年房企銷售壓力巨大。原因有三,一是每家公司都努力完成全年計劃的70%,那麼市場供應量應該比較大,競爭應該比較激烈,用價換量有可能普遍會採用;二是截至目前,每家公司全年的銷售目標沒有明顯下調,其實還希望有少許的增長,這也是壓力;三是市場冷熱不一,限購等政策還在執行中,資金面雖然寬鬆,但並沒有直接有利於房地產銷售市場。

但是,隨著股市熱起來,若能熱個兩三個月,有賺錢者就會套利,估計兩三月之後,這些套利資金回到樓市上將對樓市產生利好。也就是說,預計9月起,樓市有可能迎來大利好。

下半年房企拿地熱度仍將較高,也會相對理性

新京報:上半年,房企在熱點城市搶地並不手軟,這背後的原因是什麼?

劉策:上半年,房企在熱點城市搶地主要有四個原因:一是上半年融資環境相對寬鬆,大部分房企通過發債緩解資金壓力,資金相對充裕;二是享受各地紓困政策利好,延遲繳納土地保證金、支持拿地即開工等利好政策,刺激房企加大拿地;三是受市場回暖影響,對熱點城市預期較高;四是一些城市加大了優質土地的供應,房企積極補充優質土儲,加大高能級城市佈局。

彬韋:如果房企的經營戰略沒有調整,依然堅守房地產市場,那麼買地就是一項常規的動作。有錢就買地,這是不變的訴求。事實上,今年整體資金面還是比較寬鬆的,無論前融還是開發貸、公司債等,內地融資比較寬鬆,境外融資也不錯,銷售也見走好,那麼買地自然熱了起來。

新京報:你覺得下半年房企在投資拿地策略上是否會有改變?

劉策:針對下半年,房企投資拿地總體還是會延續上半年策略,但預計投資會相對理性。主要兩個方面原因:一是從房企端看,預計下半年金融貨幣總體會延續寬鬆,只是邊際放鬆空間有限,資金面寬鬆,利率下行,必將推動房企保持較高的投資熱情;二是從政府土地供應端看,房企下半年獲取優質土地的機會更多。

數據顯示,上半年多數城市推地節奏較慢,百城住宅用地推出面積占全年供應計劃的36.1%,較去年同期下降了5.9個百分點,因此相信下半年百城住宅用地供應總量將高於上半年,房企保持較高投資熱度的同時,也會相對理性。

彬韋:我判斷下半年買地依然會很活躍。主要競爭在一二線城市,特別是長三角和珠三角。今年部分一二線城市房屋售價明顯上升,這也是一個重大動因。另外,頭部房企銷售回款情況很不錯,這包括民企、央企,它們都會踴躍拿地的。

仲鈺:未來房地產市場只有兩個市場,都市圈與非都市圈,都市圈增長、非都市圈下降。人口逐漸向都市圈及中心城市聚集,房企也聚焦熱點城市。同時在貨幣貶值預期下,房地產仍是財富保值的預期邏輯。下半年房企將謹慎樂觀,對優質土地會更偏激進,對劣質土地退避三舍,對價格上漲有一定預期,但對溢價率保持警惕。

黃瑜:下半年,房企在拿地投資上應保持理性拿地,量入為出,適度控製投資強度,不拿地王,尤其短期償債壓力較大的房企;聚焦中心城市和城市群,深耕既有區域的同時,關注城市輪動帶來的結構性機會,最大化贏得城市發展紅利。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 李世輝

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