6位高管告訴你,下半年房價、調控政策如何走?
2020年07月14日12:57

原標題:6位高管告訴你,下半年房價、調控政策如何走?

2020年上半年已經結束,隨著疫情得到控製,購房需求釋放,樓市逐步複蘇。從4月份開始,部分城市逐漸熱了起來,諸如深圳、上海、東莞、杭州、南京、武漢等地,出現房價大漲、購房者排隊買房、甚至是萬人參與搖號的火爆狀況。

下半年,熱點城市樓市熱度是否會持續?這種熱度會擴散到其他城市嗎?房價還會繼續大漲嗎?房地產調控政策在“鬆”與“緊”之間如何走?購房需求的增量空間有多大?新京報房產新聞部記者邀請了6位來自於房地產行業的企業高管、機構負責人展開一場圓桌討論,探討與預測下半年房地產市場走勢。

【圓桌嘉賓】

彬韋(化名) 華東某上市房企副總裁

劉策 佳兆業集團首席戰略官

張鵬 當代置業總裁

仲鈺(化名) 華東某上市房企副總裁

丁祖昱 易居企業集團CEO

黃瑜 中國指數研究院常務副院長

【核心觀點】

1、熱點城市樓市熱度總體上會持續,也會擴散到其他基本面較好的城市,但不會形成大面積帶動作用。市場可能會出現新一輪週期輪動,但熱度不會像之前那樣激烈,預計房價不會出現大幅度快速增長。

2、在因城施策、地方政府發揮主體責任的機製下,各地政策總體上有鬆有緊,但預計鬆多緊少。對於類似寧波、杭州、東莞這些房價、地價漲幅過快的城市,政策會有所加緊;對於部分市場下降過快的城市,不排除進一步在堅持底線的同時會適當放鬆或者加大購房支持。

3、整體來看,購房需求大幅收斂的可能性不存在,市場需求增減對衝,基本保持平穩、略有下降。此外,在疫情影響下,市場換房需求仍存較大釋放空間。

價格倒掛、貨幣寬鬆等因素,助推熱點城市樓市大熱

新京報:

今年上半年,包括深圳、上海、東莞、杭州、南京、成都等一二線熱點城市樓市大熱,部分地區甚至出現萬人搖號搶房的現象,二手房價格也出現明顯上漲,這背後的主要原因是什麼?

劉策:

對於一二線熱點城市樓市大熱的現象,我認為背後的主要原因有以下幾個:首先是這些城市本身基本面較好,購房需求充足,受疫情抑製的部分剛性需求快速釋放,改善型需求積累增加。其次,熱點城市普遍有限價政策,部分項目出現價格倒掛現象,也帶動市場熱度上升。

此外,受調控政策和貨幣政策刺激,從過去幾輪房地產週期看,調控政策和貨幣政策是影響房地產短週期的主要因素。具體來看,調控政策處於最近兩三年來最友好階段,過去受政策抑製的部分需求得到一定釋放。去年年底以來,包括上述熱點城市在內的大部分城市,都有直接的調控政策鬆動或者人才引進政策帶來的變相鬆動,比如深圳取消豪宅稅、杭州高層次人才落戶及購房新政、成都放開了高新南區與天府新區限購政策等。與此同時,貨幣寬鬆、利率下行,今年以來2次降準、3次降息,預計年內還有降準降息,這都利好剛需,不可避免地刺激部分投資需求。

張鵬:

原因有以下幾點,一是一些熱點城市存在一二手房倒掛現象,受製於嚴格限價政策,導致新房售價跟二手房售價出現明顯的價差。二是剛需市場因疫情導致需求延遲釋放,從而帶動市場需求量階段性快速增長。三是市場對未來貨幣增發及量化寬鬆政策的預期,造成短期資金湧入樓市形成短期熱點。

政策堵漏洞,熱點城市房價持續上漲可能性小

新京報:

下半年,熱點城市樓市熱度是否會持續?這種熱度會擴散到其他城市嗎?房價會繼續大漲嗎?

劉策:

對於下半年,我認為熱點城市樓市熱度總體上會持續,也會擴散到其他基本面較好的城市,甚至會出現新一輪週期輪動,但熱度不會像之前幾輪週期那樣激烈,持續時間也不會那麼長。房價會有上漲,但預計不會出現大幅度快速增長,主要原因是行業調控基調依然堅持“房住不炒”,穩字當頭,如果出現市場過熱,房價上漲過快,政策端會進一步打補丁、堵漏洞。

張鵬:

近期政府對於杭州、寧波、東莞等熱點城市再次收緊樓市調控,主要還是抑製房價上漲的苗頭,未來熱點城市房價持續上漲的可能性較低。中央政府多次重申“房住不炒”,保持房價穩定態勢仍將是房地產行業的主基調。預計下半年不同城市的分化將更加明顯,熱點城市的價格上揚不會形成大面積的帶動作用。

丁祖昱:

從市場成交情況來看,今年下半年會出現小幅波動,三季度從成交量來說可能會有所回落,城市之間、項目之間會出現分化。特別是一些非長三角、粵港澳區域範圍內的三四線城市,他們的樓盤去化壓力會更大。

預計下半年各地調控政策有鬆有緊,趨向鬆多緊少

新京報:

上半年,地方房地產調控政策密集出台,有鬆有緊,10個地方嚐試放鬆限購,但是最後遭遇一日遊。與此同時,包括寧波、杭州、東莞在內的多個地方樓市因為熱度大增,調控政策出現收緊跡象。下半年,樓市調控政策將會怎麼走?

彬韋:

下半年調控政策不會逆轉,受疫情影響,中國經濟下行壓力巨大,就業壓力也很大,雖然今年沒有公佈經濟增長目標,但不等於沒有目標,只有經濟發展才能解決疫情帶來的各種問題。在經濟發展中,只有房地產容量大,只要加大投資就能見效,也能把經濟增長的基本盤穩住。所以,地方政府在一城一策下,應該不會出什麼對房地產調控的負面政策。

仲鈺:

下半年“房住不炒”的大方針不會變,熱點城市會繼續受到高度關注,調控適度收緊,避免在貨幣放水下房價上漲預期向其他城市蔓延。

劉策:

下半年總體上會延續當前的調控政策,一是堅持總體調控基調,放鬆限購、觸碰“房住不炒”底線的政策依然不可能出現。二是在因城施策、地方政府發揮主體責任的機製下,各地政策總體上有鬆有緊,但預計鬆多緊少。對於類似寧波、杭州、東莞這些房價、地價漲幅過快的城市,政策會有所加緊;對於部分市場下降過快的城市,不排除進一步在堅持底線的同時會適當放鬆或者加大購房支持。

丁祖昱:

我認為政策肯定會繼續保持平穩,其中中央政策還是強調穩定,地方政府可能會根據實際情況因城施策,總的政策趨勢還是相對寬鬆為主,除非有個別城市出現了房價大幅上漲、炒房等情況,否則今年沒有太大的必要在政策上收縮,主要因為從今年整體情況來看,經濟壓力仍然巨大。

黃瑜:

隨著疫情緩和,市場預期逐步恢復,購房需求在上半年調控優化、信貸環境改善等因素影響下表現較為活躍,部分城市土地市場熱度較高、房價上漲預期增強,均在一定程度上對市場的穩定帶來擾動。在“房住不炒”定位保持不變的背景下,因城施策進行調控邊際改善的空間在縮窄,部分房價上漲預期較強的城市或將針對性出台調控政策以穩定預期,特別是金融監管方面或將進一步趨於嚴格。但整體來說,當前宏觀經濟運行壓力仍較大,房地產行業“壓艙石”作用凸顯,為保障房地產行業穩定運行,行業調控也不具備明顯收緊的基礎,下半年市場政策環境整體將保持相對穩定。

未來市場換房需求仍存較大釋放空間

新京報:

從購房者角度來講,上半年後半程的銷售恢復來自於因為疫情遏製的需求複蘇。下半年,購房需求的增量空間還有多大?

仲鈺:

城鎮化進程不會變,政策推動力在加大;疫情導致收入預期下降的心理衝擊逐漸過去,剛需購房有所恢復;過去滿足“有”的住房品質已不適應目前“好”的住房需求,改善型需求占比逐漸提升;貨幣貶值預期下,資產保值意願提升財富人群購房需求。但全球疫情與經濟分化存在不確定性,中國經濟無法免受拖累,經濟收入預期仍存一定變數。整體來看,購房需求大幅收斂的可能性不存在,市場需求增減對衝,基本保持平穩、略有下降。

黃瑜:

在下半年行業政策環境將保持相對穩定的背景下,隨著短期內信貸寬鬆、調控優化等政策利好邊際效應持續減弱,以及前期積壓的需求連續較快釋放後,市場需求入市節奏或有放緩,加之國際疫情持續蔓延、我國部分地區疫情有所反複,下半年國內疫情發展及經濟走向仍存一定不確定性,進而將製約市場規模反彈力度,下半年市場處在調整通道的概率較大。

隨著新型城鎮化的加快推進,人口自由流動下,具備較強人口吸引力的中心城市和城市群的市場需求仍有較大支撐。另外,在疫情的影響下,市場換房需求仍存較大釋放空間。根據最新中指百城居民置業意願調查結果顯示,6月,近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 危卓

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