長租公寓“渡劫”:有人四處尋求接盤,有人被調查
2020年07月16日18:28

  長租公寓迎來至暗時刻,亦是行業劇烈洗牌的開始。從高峰到低穀不過兩三年,生死大考在即,長期虧損的長租公寓何去何從?

  文|《中國企業家》記者 李豔豔

  編輯|米娜

  頭圖攝影|鄧攀

  原標題:長租公寓“渡劫”:有人四處尋求接盤,有人被帶走調查……

  7月的北京,大雨滂沱的一個下午,辛科(化名)正蹲在門口打電話。他是北京鏈家豐台某門店的運營經理,入職鏈家已近7年。電話那頭,是一位入職北京自如不足一年的租賃服務管家。辛科打電話的目的很簡單:挖人。

  “現在干租賃太難了,既要勸說業主降成本,又不給租客降租金,空置期過久還要倒扣工資,來北京不容易,幹嘛受這夾板兒氣,你不如來鏈家幹買賣。”在辛科苦口婆心的勸說中,電話那頭的年輕人有些動搖了。

  此情此景,僅是國內租賃市場“魔幻現實”的冰山一角。

  2010年在國內萌芽的長租公寓產業,於2015年前後步入爆發期,近兩年卻又急速降溫。

  這個備受爭議的行業,今年屢屢上演“魔幻現實主義”一幕。疫情影響疊加經濟下行趨勢,市場上各參與方之間的撕裂狀態愈演愈烈,遊離在業主與租客之間的長租公寓主體運營方生存維艱。

  此前一月,有關青客公寓倒閉的傳聞愈演愈烈。青客方面緊急聲明,稱只是資金困難。緊接著6月18日,蛋殼公寓突發公告稱,創始人高靖被地方政府部門帶走調查,公司任命聯合創始人、董事兼總裁崔岩成為臨時CEO。

  近期,有資深行業高管對《中國企業家》透露,青客公寓旗下部分房源已尋求國企“接盤”,如若情勢持續嚴峻,蛋殼公寓亦不排除尋求國企“接盤”。而在半年前,這兩家機構還曾先後登陸美國資本市場,為長租公寓行業帶來片刻“高光”。

  長租公寓行業背後的租賃市場正傳出陣陣“寒意”。“不論是C2C業主直租市場,還是B2C長租公寓市場,租金水平都出現了趨勢性下降,出租難度提升。”研究人士稱。

  回望2020年上半年,受疫情影響,多方研究顯示,今年上半年,租賃市場季節週期規律被打破,傳統的租賃旺季並不“旺”,租金價格持續走低。從市場主體來看,長租公寓企業經曆了嚴峻考驗,其中的中小企業面臨資金困境。

  風口過後,有的爆雷,有的倒閉,有的在掙紮,有的被接盤,有人被帶走……含著金湯匙出生的長租公寓行業留下一地雞毛。

  2020年是長租公寓“渡劫”之年,亦是玩家劇烈洗牌的開始。從高峰到低穀不過兩三年,生死大考在即,長期虧損的長租公寓未來何去何從?

  魔幻現實

  在一個400人左右的“自如業主群”內,很多人都聲稱,自己在過去一個月內頻繁接到自如要求在合同期內降租的電話請求。他們面臨著二選一:要麼接受降租,要麼解約、賠裝修費。另有業主稱租客那邊並未減租,自如被疑“兩頭通吃”。

  過去半年,疫情對長租公寓的影響正步入“深水區”。但運營商類似“通知”的處理辦法讓業主在事理和情理上都難以接受。對於與業主協商降房租的原因,自如給出的解釋是:

  “由於經濟和公共衛生事件的不確定因素,以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響,導致房屋租賃市場出現了顯著變化。特別是個別房屋出現委託價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢,與我們跟業主委託協議里租金逐年上漲的約定背離。為了與業主和客戶實現長期的合作共贏,我們與這部分業主展開了適當調整委託價格的友好協商。”

  貝殼研究院高級分析師黃卉認為,今年上半年的租金水平較去年同期下降,企業承擔的租金成本佔比更高,部分房源面臨“入不敷出”狀態。因此,“應平衡好房東、租客和租賃企業的權益,共同協商積極應對今年的特殊時期。”

  貝殼研究院數據顯示,今年6月,北京租賃市場成交量明顯下跌,環比下跌19%,同比上漲13.8%。租金環比上漲0.3%,同比下跌5.0%。其中,除石景山、昌平和順義之外,其餘城區租金均環比下降。

  多家中介成交數據也印證了北京租賃市場現狀。據我愛我家研究院披露,該中介6月前三週北京租賃交易量較5月同期下滑5.78%,較2019年6月同期下滑3.17%,其中6月第三週租賃交易量較第二周下滑19.27%,降幅較大;鏈家北京租賃數據顯示,6月第三週成交量環比上週下降了31.0%。

  有行業人士分析稱,兩年前租賃中介機構高價收房、競爭搶房的後續效應正在顯現。“不少業主的房子在2018年與自如或蛋殼簽約,那時候,機構之間為擴張規模引發搶房大戰,租金成本哄抬情況本就不合理。如今市場不好,誰都不好受,業主與運營方之間被迫割裂。”

  類似“給房東降租”的舉動早在今年年初就已開始發酵。今年1月底,多位蛋殼公寓房主反映稱,自己接到蛋殼的單方面通知,受疫情影響,要求房主免租一個月,但對租戶並未免除租金。就此消息的真實性,蛋殼公寓回應《中國企業家》記者稱,該消息部分失實。

  蛋殼公寓稱,“正在積極跟業主協商,看看能不能共同承擔或減免租金,一起度過這個難關。”但在業主的評判中,蛋殼單方面的通知沒有給出商量餘地,既不合情、也不合理、更不合法,加之缺乏有效的反饋和溝通渠道,這讓很多業主感到求助無門。

  蛋殼公寓的“降租”策略起於今年年初。受疫情影響,當時很多企業的職工無法如期返城返崗。如今半年過去,自如仍選擇緊跟蛋殼“降租”的做法,間接印證了租賃市場情勢之嚴峻。

  《中國企業家》獲悉,今年年初的北京自如“誓師大會”上,領導層立下了“盈利”目標。但如今,諸多因素影響到了蛋殼公寓、自如等“二房東”的收入,而那一筆筆簽下的長期租約,將持續地令這些企業產生剛性支出。

  更多案列表明,疫情為行業的生態變化起到了加速器的作用。

  由於房東與租客大規模投訴、維權,自去年底開始,擴張背後的資金與經營問題,讓青客公寓深陷輿論危機。尤其在今年年初疫情爆發後,青客生存遭遇雪上加霜,此後更被傳出上海總部人去樓空、公司倒閉的說法。儘管青客發佈聲明說,當前遇到的只是“短暫困難”。但據其公佈的招股書,截至2019年6月30日,成立7年的青客公寓累計虧損20.286億元。

  青客當下所面臨的困境,亦是眾多分散式長租公寓都無法避免的通病,“頻繁爆雷”成為加諸在長租公寓行業的“達摩克利斯之劍”。

  最近2年,僅在國內長三角地區,寓見、喔客、樂伽等多個長租公寓運營商都曾爆出運營問題。“黑天鵝”來襲,加之自身盈利困境,年輕的長租公寓運營商們迎來“至暗時刻”,能否平安“渡劫”恐怕只能打個問號。

  劇烈“洗牌”

  一組公開數據顯示,截至目前,2018年達到了長租公寓行業發展的規模巔峰。那一年,市場上的長租公寓品牌已超過2000家。早期玩家中,頭部品牌有來自“中介系”的自如、蛋殼;來自“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、碧桂園碧家;來自“資本系”的魔方、新派公寓等等。

  政策、金融、房源、稅收……國家從各方面給予空間,廣州等地方政府還推出“租售同權”,賣房和租房都可以享受一樣的教育等社會資源。萬科宣佈“萬村計劃”,在全國各地建立新型租賃社區,開發商諸如招商、金地、旭輝等大力傾斜資源持續跟進。2017年,長租公寓證券化也邁出了重要一步,“魔方公寓信託收益權資產支援計劃”設立,募集資金達到3.5億元。

  租賃產業的發展前景引得玩家先後入局,也是在這一年,諸如租金貸、居住環境安全、哄抬租金等一系列爭議爆出,甚至成為長租公寓運營商的“原罪”。我愛我家前副總裁胡景暉曾公開炮轟,除了供給、需求、季節因素外,部分長租公寓用金融杠杆融資、以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源嚴重違背市場規律。

  不過,在行政力量干預下,各地政府相繼出台穩定租金政策,規定租金每年增長幅度不能超過5%,這使得行業盈利空間收窄。需要警惕的是,玩家快速擴張甚至不當競爭的同時,“洗牌”也在同步進行。

  倒閉潮早在2017年就已開始。

  這一年,有4家長租公寓品牌倒閉,到2018年又有12家因資金鏈斷裂而退出。極為荒誕的是,市場還出現了魚悅公寓這樣房東攜款跑路的極端個案。隨著鼎家公寓、樂伽公寓等行業爆雷,以及部分企業如遠洋整體轉讓長租公寓部門,萬科“萬村計劃”折戟,長租公寓正式進入退潮期。對於長租公寓業務,萬科最新的定義是:仍在爬坡期和探索期。

  “長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”有行業人士早在2018年就作出如此論斷。他將行業弊病直指“租金貸”。

  所謂租金貸,簡言之,租金變貸款,信用做租金,利用杠杆持續做規模。對公寓企業而言,租金貸相當於提供了一個源源不斷的資金池,只要租戶持續簽約,規模便可不斷增大。但問題是,無法盈利。

  公開資料顯示,青客公寓與十幾家金融機構進行了租金貸合作,租戶使用租金貸支付租金的比例超過60%。同樣,2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客佔比也超過60%。而在此前,自如CEO熊林在接受《中國企業家》採訪時曾表示,經過一系列測算,他要求自如把租金貸的使用比例控制在25%。

  租金貸是典型的資本玩法,但被資本裹挾的長租公寓運營商除了擴張規模,無法左右自己的戰略選擇,管理水平同樣要為規模讓步。2020年一季度,蛋殼公寓營收為人民幣19.396億元,淨虧損人民幣12.344億元,淨利潤率為-63.6%。2017年~2019年,青客公寓已連續三個財年虧損。

  一個消息是,2019年12月頒發的《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,明確規定了“住房租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位”。這意味著,玩家以杠杆模式擴張規模的方法被按下休止符,需要修正以往的商業模式。

  黃卉認為,受疫情衝擊,經營不善的尾部中小企業經營困難,更加考驗長租公寓企業的經營能力和資金籌措能力。“長租公寓目前有託管、包租和重資產持有三種模式,包租模式是國內主流的長租公寓商業模式。目前的商業模式導致長租公寓企業盈利空間窄,靈活性較差,在市場熱度較低、受到外部衝擊的時候,更加考驗長租公寓企業的運營能力。”

  未來在哪?

  “我不建議做長租公寓,這個生意是虧的。”早在2018年,針對長租公寓盈利模式,SOHO中國董事長潘石屹曾對《中國企業家》如此表示。如今兩年過去了,即便是資金實力雄厚的房企,其長租公寓業務的盈利問題仍然難解。

  回望長租公寓市場風口正盛時,一線房企紛紛搶灘,TOP 30房企基本已全部佈局。但目前,越來越多的開發商正在剝離長租公寓業務。最近兩三年的行業下行期,回歸地產主業已成不二選擇,嚴重虧損的長租公寓無疑拖了房企現金流安全的後腿。

  2019年至今,萬科、朗詩、遠洋等房企均在不同程度上限製其長租公寓業務的快速擴張。遠洋集團爆出擬剝離長租公寓業務的意向;朗詩更是簡單粗暴地直接官宣,將長期處於虧損狀態的長租公寓業務剝離至控股集團,以減少虧損影響。

  來自研究機構的數據顯示,今年上半年,集中式長租公寓拓店速度趨於停滯,無房企新進入該領域;有16家中小長租公寓企業的資金斷裂或跑路,“高收低出”模式是主因;融資多以頭部企業和大型開發商為主,中小企業融資困難,行業強者恒強態勢進一步凸顯。

  貝殼研究院數據顯示,今年上半年,TOP 10品牌長租公寓新開店數量共93家,新開店率僅為8.2%,而2019年全年的新開店數量為474家,新開店率超過70%。集中式長租公寓擴張速度趨於停滯,部分品牌門店數量負增長,部分門店關停。

  究其原因,有分析人士稱,一方面由於行業的商業模式從強調規模擴張,轉向精細化運營,探索單店盈利模型;一方面受到上半年疫情的影響,導致空置率上升及業務推進放緩。“企業也不再盲目進入這個領域,意味著行業逐漸回歸審慎理性。”該人士稱。

  7月7日,中國房地產估價師與房地產經紀人學會發佈《謹防租房中“高進低出”、“長收短付”陷阱的風險提示》,指出“高收低出”模式不可持續,並給出4項風險提示。

  上述機構指出,近年來,一些不規範的長租公寓或住房租賃企業,為了快速籌集資金,採用房租“高進低出”(即高租金向房東收房,低租金向租客出租)、“長收短付”(即向租客收取3個月以上的租金,向房東按月支付租金)的經營模式。這種模式不可持續,極易出現資金鏈斷裂,會給房東和租客帶來重大經濟損失。一些不法企業和個人還利用這種模式形成“資金池”,待積累大量資金後捲款跑路。

  對於長租公寓的未來,魔方生活服務集團CEO柳佳的看法仍趨於樂觀:“魔方公寓2009年在南京開了第一家門店,之後開始迅速擴張,見證了行業發展的曆程。當前政策導向與市場發展趨勢一致,行業正在穩定前進。”

  而有關行業未來增長點及機遇問題,柳佳認為,除了人口流動帶來的市場需求外,政府對土地和規劃層面的政策調整,也可保證供給量。“比如,集體土地可以入市做長租公寓;城區舊改的方案為租賃市場提供大量供給保證;一些存量的辦公、倉庫等非住宅類型物業,通過改變使用性質,作為租賃住房進入市場,也盤活了市區中大量閑置工業廠房。”

  黃卉認為,長租公寓企業一要加強房源庫存管理,尤其是租賃企業需要根據出租速度調整新收房速度,防止由於增加房源空置而造成的損失。二是做好精細化運營,做好成本管理,減少不必要的開支,提升運營效率。“行業從萌芽到成熟的發展也是優勝劣汰的過程,經過疫情衝擊,長租公寓企業正在不斷優化自身商業模式和運營能力,也倒逼行業加速進化。”

  值得注意的是,長租公寓市場近期有了新動向。7月6日,萬科在北京的一個長租公寓項目對外開放,這是全國首個集體土地租賃住房項目,開啟了長租公寓的新模式。與以往開發商拿地建設投資不同,利用集體土地建設租賃住房的優勢是,節省土地獲取成本,從而最大限度降低租客租金成本。

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