萬達繼續“壯士斷腕”
2020年08月03日14:16

原標題:萬達繼續“壯士斷腕”

原創 孫思克 棱鏡

作者 | 孫思克 編輯 | 張小馬

出品 | 棱鏡·騰訊新聞小滿工作室

在三年多前的《魯豫有約大咖一日行》中,萬達集團董事長王健林坐著他的灣流G550去視察項目時,為了消磨時間,有時會跟老部下在飛機上打打“升級”。

而今,這樣的牌局越來越難攢了。

2019年初,萬達集團在青島舉行年會時,坐在主席台上的,除王健林和總裁丁本錫外,還有萬達旗下各大板塊的一把手:商管總裁齊界、文化總裁張霖、寶貝王總裁曲德君、投資總裁董建嶽、地產總裁呂正韜等。

一年之後,萬達在廣州舉行年會時,丁本錫已經退休,曲德君跳去新城集團。等到今年7月,呂正韜離職了。

與近期的高管團隊一樣,萬達的現金流同樣不再穩定。年初以來的疫情,導致萬達廣場的客流和營收數據均有所下降,影院停業達半年之久。

2020年,註定又是萬達的一個突圍之年。

萬達電影獲得喘息

7月20日,全國電影院開始恢復營業,萬達電影獲得喘息。

業績預告顯示,1月23日以來,萬達院線已歇業近半年,收入幾乎沒有,而一些固定成本依然需要支付,這導致上半年萬達電影預虧15-16億元,而去年同期,萬達電影淨利潤是5.24億元。

萬達電影計劃通過資本市場定增,募集資金43.5億元。這一方案於7月27日獲得證監會審核通過。

一位萬達上市公司投資者關係部前員工表示,疫情重創影視業,監管方也看到萬達電影這種行業龍頭急需資金,所以快速放行融資方案。

2019年末,萬達電影進行了大幅減值,其稱因此前收購的世茂影城等資產實際收入低於收購時估值,商譽出現大幅減值。

2018年底萬達電影併購萬達影視。按當時的對賭協議,萬達影視2018-2021年每年的淨利潤應分別不低於7.63億、8.88億、10.69億、12.74億。

2019年,萬達影視沒有達成業績承諾,為此萬達影視的大股東萬達投資本應補足差額利潤,萬達投資後以股代資,將其持有的43754034股萬達影視股票回購併註銷。按照7月30日的收盤價計算,上述股份折算資金約為7.59億元。

2020年,萬達影視押寶的《唐人街探案3》等影片未能如期上映,一些影視劇拍攝因疫情影響進度有所延遲,萬達影視完成2020年業績承諾依然艱難。

被萬達視為護城河的商業地產業務,日子同樣不好過。疫情之前的2019年,萬達商管的經營現金流淨額168.01億元,比2018年減少125億元。

萬達商管2019年債券年報顯示,截止2019 年末,萬達商管未受限貨幣資金 657.67億元,而截至 2020 年4月15日,萬達商管將於1年和1-2年內到期的公開債券分別為436.94 億元和258.66 億元。

一位萬達商管區域公司人士表示,今年二三月最艱難,商管旗下的萬達廣場幾乎沒有客流,萬達還要給商戶減免部分租金,“上半年萬達商管收取的租金約130億,而去年一年租金收入是450億元左右。”

對於剛開業不久的萬達廣場,客流本就不大,受到租金減免的影響更大。

該人士稱,一家萬達自己投資建設的三線城市重資產廣場,拿地資金一般在10億元左右,並且必須是自有資金,此後的建設和運營資金,可以找渠道融資,但現在金融機構不太看好商業地產,因此利率較高。

“等到廣場建成運營招到商後,有了收入來源,可以通過未來現金流貼現的方式向銀行貸款,這筆利息較低的貸款可以還掉此前建設運營期的融資。”該人士說,但需要新廣場開業後客流、現金流都很健康,才能獲得銀行貸款。

例如湖北黃岡萬達廣場2018年6月開業,一年半之後,就以該廣場的租金收入來源作為質押物,向漢口銀行黃岡分行貸了4億元。

融資與處置資產並舉

萬達開始四處找錢。

作者查詢上交所、上清所相關數據發現,除萬達電影定增方案獲批外,萬達商管擬發行總額為98億元的小公募債,目前已通過。今年4月到7月,萬達商管還發行了四筆中期票據,金額分別為:50億、20億、50億和35億元,利率分別為4.89%、4.7%、5.2%和5.38%。

公開信息顯示,在2018年到2019年,萬達僅發行了兩筆中期票據,金額分別為8億和7億元,利率分別為7.9%、7.5%;同期沒能發行公司債。

香港地產分析師黃立衝表示,今年萬達發債融資非常順暢,監管部門很快放行,且利率比前兩年要低很多,一方面是市場上缺乏好的投資標的,二是監管部門大力支援實體經濟複興。

除發債外,萬達也處置了一批資產,繼續“壯士斷腕”。

7月30日,萬達酒店發展公告稱,以2.70億美元的價格,出售芝加哥物業項目股東權益的90%,此項出售預期收益為9400萬港元。

2014年7月,萬達曾花2億美元買下上述物業90%股權,萬達當時宣稱投入9億美元建設該項目。上述萬達上市公司投資關係部前員工表示,如算上六年的資金成本,萬達可能沒有賺到錢。

被王健林視為未來重要收入來源的寶貝王集團,旗下有樂園、早教和IP三大業務,早教業務的運營公司為霍爾果斯萬達教育科技有限公司(下稱:霍爾果斯萬達教育)。

7月20日,控股股東霍爾果斯萬達兒童文化發展有限公司,將霍爾果斯萬達教育100%的股權悉數轉讓予博思美邦(北京)教育諮詢有限公司,霍爾果斯萬達教育更名為霍爾果斯博思美邦。

而在4月20日,萬達將寶貝王集團有限公司共計1000萬元的註冊資本,通過質押融資的方式,出質給民生金融租賃有限公司。

重拾地產並不容易

王健林曾在萬達年會等多個場合一再表示,萬達要脫離拿地賣房的一錘子買賣,徹底告別住宅地產。

兜兜轉轉,萬達又回到地產老本行。

一位接近萬達人士稱,其實在疫情來之前,萬達已經開始重新重視住宅地產,具體舉措包括:將地產集團從商管集團中剝離出來,成為跟文化集團、商管集團並列的板塊。

時任萬達地產總裁呂正韜到處開疆拓土。天眼查數據顯示,這位在萬達集團幹了18年的“老臣”,在2020年上半年一口氣註冊了28家地產公司,2月之後註冊成立的大部分公司則獨立開展地產業務。

萬達地產的股東由萬達集團100%控股變更為深圳迪訊實業有限公司(由萬達百貨集團公司100%控股)占98.7%、富泰(香港)投資有限公司佔比1.3%,萬達地產集團由此成為一家中外合資企業。

上述接近萬達人士稱,這種股權安排有助於萬達地產在港股上市,不過短期內不太可能,“一是港交所地產股估值位於穀底,二是萬達地產本身銷售規模太小。”

公開信息顯示,通過文旅城等綜合體拿地,依舊是萬達開拓地產業務的主要辦法之一。每個項目占地至少1000多畝,其中商業住宅可售部分至少數百畝。

這些土地的單價便宜,但總價不低,尤其是文旅項目,每個框架協議的項下投資動輒需要上百億元,而前期拍地需要真金白銀。

例如2019年6月12日,萬達地產100%持股的萬達城開發有限公司以71.924億元摘牌位於蘭州七里河區崔家大灘28宗地,共計1356.857畝,用於開發蘭州萬達文旅城。

這28宗地塊中,土地性質為“居住、商業”的用地佔比高達58.07%;土地性質為“商業”的占40.91%;文化設施用地僅佔比1.02%。當年10月,蘭州萬達文旅城樓盤一期已開始蓄客。

2020年3月,長春北方影都投資公司斥資近91億元摘得長春市淨月開發區16宗地。長春北方影都(下稱新北方影都)由萬達地產100%控股。

但在7月8日,萬科入股新北方影都投資公司,占股15%。

上述接近萬達人士表示,一方面,合作開發項目幾乎是當下房地產行業的通例,萬達也要順應行業形勢;另一方面,文旅影視項目確實占壓太多資金,萬達需要通過出讓股份盤活現金流。

萬科入股長春影都,劍指住宅地產。

6月24日,長春萬科的官方微信公眾號發佈文章稱,萬科將在長春影都板塊開發總建築面積為68.6萬平米的超級大盤——萬科星光城,作為萬科首個影視文化綜合住區。

與年銷售額6000億的萬科相比,萬達地產2019年的權益銷售額僅430.8億元,排在克爾瑞排行榜的第60位。2020年,萬達地產的KPI陡增至1000億元,相當於進入房企年度銷售額前20左右。

上述萬達地產區域投拓總表示,完成KPI的難度頗大。

“一是萬達現金流緊張,拿地預算不高,各個區域自己找項目,誰找的項目好,誰能獲得拿地預算;二是萬達在二線城市基本完成佈局,目前新戰場主要是三四線城市,這些地方雖然地價低,但房價也低,銷售市場不火爆,去化壓力大。”這位投拓總解釋。

接近萬達的人士表示,今年上半年,萬達地產完成銷售額不足300億元,全年目標完成率不足30%。7月6日,地產總裁呂正韜正式提出辭職。

排版:陳詩雨 王羚磬

原標題:《萬達繼續“壯士斷腕” | 棱鏡》

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