年後首現房企總裁離職:弘陽集團蔣達強擬變換賽道,轉戰大型資管平台負責人
2021年02月26日11:57

原標題:年後首現房企總裁離職:弘陽集團蔣達強擬變換賽道,轉戰大型資管平台負責人

房企人事變動又有重磅消息:日前,21世紀經濟報導記者獨家獲悉,作為資深經理人的弘陽集團總裁蔣達強正在辦理內部交接手續,不久將正式離開弘陽奔赴下一站。蔣達強同時還兼任弘陽地產(01996.HK)、弘陽服務(01971.HK)董事。

知情人士透露,蔣達強下一站將更換賽道,將去一家業內最大的房地產資管大平台,這與其對行業未來投資、開發、運營、服務分化的觀點一致。蔣達強曾指出,投資商與開發商逐步分離是未來行業一大趨勢。

截至發稿時止,蔣達強沒有針對離職一事做出正面回應。21世紀經濟報導記者從多個核心信源處瞭解到,蔣達強目前面臨兩家央企大型資管平台的選擇機會,其中一家是平安不動產。

回看弘陽春節前後高管職務調整,是蔣達強即將離任的鋪墊,也可以看作是行業劇變的一個縮影:企業融資端開始收緊、資金回籠放緩,企業與職業經理人紛紛做出新的磨合安排。業內有一條不成文的規定:前50強的房企更容易降低融資成本和難度。那麼,弘陽剛進入行業50強,核心高管合約到期離開,對於其他正在努力躋身前50強的房企而言,會帶來什麼樣的思考?

另外,21世紀經濟報導記者瞭解到,弘陽已梳理好下一步的走向:重資產與輕資產同時發展,房地產開發與商業服務輕資產並重,這比當下房企所熱衷的住宅與商業雙輪驅動模式更切中資本市場的價值觀。2020年,弘陽服務完成上市,為輕資產發力鋪墊,預估兩年內,弘陽商業將注入弘陽服務,完成輕資產的全盤上市。

“三年契約”真相

2021年,弘陽實現千億銷售是大概率事件。目前弘陽手握1100億貨值,按照弘陽目前項目平均55%的權益佔比推算,有大約2000億左右貨值。由2020年865億銷售、弘陽過往幾年15%以上的業績增長水平推測,完成千億銷售難度並不大。

與其他奔赴千億途中的房企一樣,弘陽身上有著高負債、高周轉的烙印。2020年上半年,弘陽淨資產負債率下降1.7個百分點至68.7%,短期借款佔比下降至36.8%。努力降杠杆的同時,弘陽住宅銷售、商業管理團隊高管人員更替也比較頻繁。

從蔣達強個人職業路徑來看,映射了每個職業經理人的夢想:從乙方做到甲方,再到資方。房地產資金門檻高,帶有很強的金融屬性。新的政策約束下來之後,資本越來越重要。

相比同行,蔣達強履曆是傳統而光鮮的,這名典型的70後,2000年研究生畢業,以管培生身份在華潤香港董辦工作,彼時華潤董事長寧高寧可以說是蔣達強的職業領路人,隨後蔣又繼續跟隨寧高寧到了中糧大悅城。由於曾是寧高寧在華潤集團董事辦的成員,蔣達強對於行業的大宏觀視野就在那段時間建立起來了。

蔣達強在住宅和商業的格局視野,讓其善於在整體戰略思維角度看企業。對於資方來說,挑選企業和團隊是關鍵,這正是他被資方看中的優勢。

春節前,弘陽地產聯席行政總裁袁春已升任總裁。另據核心信源透露,弘陽地產原聯席行政總裁何捷辭任後,將被調任集團任副總裁。

如今,最初的職業經理人團隊離去,弘陽又將面臨什麼局面?

回看過去三年,從職業經理人最初提出的三大目標:上市、搬總部、以地產為龍頭全力以赴做規模,到蔣、張的離職,或能反映出弘陽集團當前的狀態:完成資本市場上市、剛剛邁入行業50強門檻,千億在望,業務體系基本完成;行業宏觀調控影響下,曾煥沙更傾向於夯實此前獲取的業績,穩步推進下一步發展。弘陽未來一兩年內預計會進入低速發展階段。

據接近弘陽創始人曾煥沙的人士透露,其對蔣達強的業務能力、人品等方面評價很高。一方面,弘陽抓住了時機跳脫南京圈子,獲取發展先機,避免了陷入近年來南京民營企業普遍面臨的發展困境;另一方面,經過這幾年發展,曾煥沙認為企業到了“守”業的轉折點。

老闆文化與職業經理人文化的碰撞

公司創始人與職業經理人“和平分手”,無不反映了行業當前的人心動向:要規模還是做利潤?兩者如何平衡?通過梳理弘陽近期投資數據可見,弘陽去年開始,已把投資重點放回江蘇,內部提出江蘇投資佔比60%。

知情人士透露,蔣達強信奉 “企業持續成功=戰略方向×組織能力”和組織高目標驅動,也將之付諸對弘陽業務管理的實踐中。

弘陽與旭輝在人才、組織氛圍營造上有相同之處,但機製、業務模式、戰略佈局、資本市場感官等方面則完全不同。據瞭解,2018年初剛到弘陽的時候,蔣達強確實想把旭輝的戰略佈局、高周轉模式複製到弘陽,後來發現不合適,只能迅速調整。比如,弘陽雖然是做批發市場起家,位於南京江北弘陽廣場在建材圈、文旅圈等多個商圈小有名氣,但由於商業需要資金沉澱,弘陽商業2017年之前發展緩慢,此時如果套用大房企的機製與模式並不見效。經過三年調整發展,弘陽商業具備初步規模效應,全國佈局41座弘陽廣場。

曾煥沙的選擇也順應了天時地利人和,最近三年,該公司銷售規模增長速度之快業內有目共睹,弘陽地產全口徑銷售業績從200多億迅速飆升到將近900億;從一家區域型公司一躍而成全國性公司,2017年的弘陽集團業務僅佈局了江蘇和安徽兩個省;2020年的時候,弘陽已經遍及11省,包括長三角、大灣區、成渝、華中、西鄭等核心都市圈。

2018年,弘陽地產上市;兩年後,弘陽服務也赴港上市。弘陽服務作為輕資產業務板塊,在港股資本市場獲得青睞,目前弘陽服務在港股估值已經達到20億港元左右。三年前,弘陽服務是一家年虧損數百萬的小企業,如今做到了一年營收上億,物業管理面積從780萬平方米增加至簽約面積4500多萬平方米。

弘陽實現了初步的戰略目標,但繼續擴張,對於資本的渴望仍然強烈。與弘陽處於同一發展階段的眾多中小房企,目前面臨的市值管理、融資成本等問題,仍成為其在都市圈佔據一席之地的掣肘。

“三年合約到期”是張良、蔣達強先後離職的根本原因,當初曾煥沙也是以“最少幹三年”與兩者達成共識的。“他們的離職與企業老闆已經達成共識。”知情人士透露,弘陽創始人曾煥沙引進高管“天團“的初衷是完成弘陽規模擴張和體系標準搭建的階段性戰略目標。值得一提的是,弘陽多名高管合約到期後選擇離開,而非留任,或能說明一個問題:無心戀戰。

張良與蔣達強曾在旭輝共事過,兩人加盟弘陽,分別掌管公司全面業務與人力組織資源大權。這樣的組合,被業內認為是“合夥CP”效應。2020年底,弘陽集團執行總裁張良離職,全身投入醫藥行,選擇回歸藥企創始人的角色。日前,蔣達強則選擇離開房地產開發領域,轉向資管大平台尋求全新挑戰與機遇。

“這也是老闆文化與職業經理人文化的一次碰撞,過往明星職業經理人解決所有問題的時代早就過去了。”前述知情人士說,老闆今後肯定是真正解決企業戰略方向問題的核心,職業經理人更多是解決經營和業務、目標達成的問題,弘陽的用人策略和戰略規劃,同樣是近年來快速發展的中小房企縮影。

行業趨勢縮影

近日,青島、鄭州等多個城市宣佈實施宅地供應新規,集中發佈土地出讓公告、集中組織出讓活動,每年供地不超過3次。市場傳聞包括北上廣深、南京、蘇州、杭州、成都等全國22個重點城市實行“兩集中”,即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動,2021年住宅招拍掛不超過三次。截至目前,自然資源部、住建部等部委官網並未披露上述土地調控政策。

有房企研究部門人士指出,集中供地意味著利好大企業拿優質地塊;集中招拍掛,中小企業面臨的大企業競爭少,機會就多一些了;依賴前融的公司壓力大。

一名業內人士指出,“預售製、合作開發”等模式仍然令房企能夠做出較好的ROE。蔣達強此前採訪也曾指出,未來房地產業核心競爭力在於資本和組織能力。行業分化表現之一在於:投資商、開發商、運營商和服務商四大角色分離、專業細分。未來職業經理人的發展方向,也需要對行業分化有一個判斷和認知。

房地產業務細分早有企業在實踐,綠城管理集團、藍城集團、藍綠雙城等企業,就是以建設開發房地產項目為核心主業,他們近幾年發展版圖越來越大,隨著綠城管理集團的上市,這些企業的業務模式也逐漸為資本市場所熟悉並看好。

蔣達強指出,房企都會回到有人口流入和城市群的中高能級城市,未來“在不在圈子裡”(圈即都市圈)將是地產投資的口頭禪。未來中高能級城市的住宅開發就是一個“現金流行業”。原因在於中高能級城市的地價佔比越來越高,基本上“地價+建安成本”佔比到85%以上,兩費佔比5%,再加上稅收和財務成本,基本售價就等於成本價,即使操盤能力強,預計後期利潤率普遍也會低於3%~4%。所以單看利潤率,這些城市的住宅開發行業未來就是一個“現金流行業”。

這或許就是蔣達強選擇轉向大平台賽道的原因:現金流是房企的命脈。未來資本驅動首先要改善資產負債表,因此一切都會跟淨資產的數量和質量掛鉤。蔣達強認為,一家企業除了重資產外,輕資產的發展也很重要。目前地產行業平均淨資產率18%左右,房企要做大淨資產,首要就是提升利潤,其次才是上市增加股本/增發股本/增加評估增值、彙兌損益、投資收益等非主營利潤收入等。

在這種穿透管理下,以前以信用為主的“明股實債”會顯著減少,而“同股同權”的真實股權投資會增多;房企今後會多用 “即使貴一點但週期更長一些”的錢。

2018年底、2019年初,將達強提出弘陽要走雙輪驅動,這一定位也被寫進弘陽的招股說明書里。隨後,蔣達強迅速組建了商開團隊、投資購地團隊。

實際上,中駿、寶龍商業起步早,但這兩家企業利用商業勾地的模式,成型比弘陽晚,卻發展比弘陽快。知情人士透露,這就是公司老闆的決策問題,老闆的格局、個人認知模式的瓶頸,都會反映在企業戰略決策上。

一名業內人士指出,很少有職業經理人可以在集團總裁這一位置上干3年,從企業頂層設計到落地執行,到最後業績評估、複盤,走一個完成循環。弘陽與蔣達強,是相互成就的結果。

三年來,弘陽完成兩家公司上市,打造出一定業內知名度,這是張良、蔣達強力推的事情。此輪調控前,業內眾多中小房企中,機會型房企占大多數。弘陽卻適時利用職業經理人團隊完成了公司業務結構、戰略投資決策的調整。

(作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

視頻精選
更多新聞