香港樓價15年間大漲近4倍 置業比率至20年新低
2021年03月03日00:35

原標題:香港樓價15年間大漲近4倍 置業比率至20年新低

香港樓價持續高企,置業夢對於很多年輕人可望不可即。

香港立法會秘書處3月1日發表“自置居所對香港社會經濟的影響”《研究簡報》顯示,整體自置居所的業主中,35歲以下的年輕人僅占7.6%,首次置業人士的平均年齡2019年已經達到44歲。

《研究簡報》指出,香港樓價在2004年-2019年的15年內急升近4倍,然而,同期自置居所比率於2019年跌至49.8%的約20年新低。雖然該數據去年第四季輕微反彈至51.2%,但仍低於2004年高位的54.3%,亦遠低於富裕經濟體超過60%的平均水平。

在土地嚴重短缺和置業能力下降的背景下,35歲以下的年輕一代於整體自置居所戶主中的比例,由1997年的22.1%(19.81萬人),大幅下降至2019年的7.6%(9.82萬人)。

報告指出,香港年輕人單憑工作收入,難以追趕不斷攀升的樓價,也未有足夠財力在物業市場跟其他買家競爭,據悉,置業困難是香港年輕世代感到無望的其中一個源頭。以2004-2019年期間的樓價來看,數字飆升了391%,然而香港家庭住戶的每月收入中位數僅增加78%,遠落後於樓市的升幅。

與此同時,60歲及以上的老人,在自置居所戶主中的比例為41%(53.6萬人),成為置業的主力,相比1997年的21%(19.21萬人)激增一倍。

自置物業佔比“倒U”

事實上,香港的自置居所比率於過去23年呈“倒U型”發展。報告指出,該比率在1997-2004年期間由 46.7%飆升至最高的54.3%,然後停留在約53%的水平至2011年,但其後回落至2019年的49.8%及2020年第4季度的51.2%。

數據顯示,1997-2004年期間,香港每年平均共有約6.2萬個住宅單位落成。供應充裕,加上亞洲金融風暴觸發樓價暴跌52%,為首次置業人士提供罕有的置業機會。1997-2004年期間,自置居所住戶數目淨增加了26.4萬戶,其中約一半為私營房屋。

值得注意的是,1997-2008年期間,香港住戶增加了35.4萬戶。此期間,自置居所住戶顯著增加了33.7萬戶,而租戶只增加了4.7萬戶,租戶佔比僅為13%, 這主要受惠於當時房屋供應充裕及樓價處於可負擔水平。這意味著,1997-2008年可謂香港樓市的最佳“上車”時間窗口。

其後,特區政府不斷收緊土地及房屋供應,推出了一系列政策,包括停止拍賣土地、放棄為自置居所訂定數字目標、縮減通過填海及平整土地的開發新土地規模、無限期停建資助出售房屋等。

這些措施導致香港房屋供應出現斷崖式下跌,疊加經濟複蘇帶動,香港樓價在此期間大幅反彈,使得大部分工薪階層無奈成為租房一族。2009-2019年期間,香港整體住戶增加了33.5萬戶,而自置居所住戶同期僅增加了8.02萬戶。然而,居住於公營或私人房屋的租戶則飆升了25萬戶,佔比接近75%。

樓市財富效應

樓市持續暢旺下,自置單位已成富裕家庭的重要財富來源。

根據差餉物業估價署的統計數字,粗略估算,香港私人住宅物業的市值在1997-2019年期間累升兩倍至約12萬億港元,高於同期本地生產總值的109%增幅。2019年,香港私人住宅物業總值約為本地生產總值的4倍,遠高於美國的1.6倍。研究報告指出,樓價變化帶來的財富效應,對本地消費及本地生產總值,可以產生重大影響。

為了協助年輕一代首次置業,社會上近年有不少倡議增加土地及房屋供應。參考1997-2004年期間的發展經驗,當樓宇供應充裕,樓價便可回落至可負擔水平,自置居所比率亦可因而顯著攀升。

根據特區政府2020年12月發表的《長遠房屋策略》最新進度報告,在2018年把公私營房屋比例由60:40改為70:30後,截至2030-2031年的未來10年,私營房屋的建屋目標會僅為年均12900個單位,低於過去10年約13500個單位的實際年均建房屋量,房屋供應仍然十分緊張。

(作者:朱麗娜 編輯:陳慶梅)

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