更下一層樓:第一屆•品器不動產大會成功落幕 大佬金句你Get了嗎
2021年04月18日22:43

  2021年4月15日、16日,馮侖、馬蔚華、羅臻毓、彭永東、王翔等20餘位國內外重量級嘉賓齊聚上海世博會中國船舶館第一屆品器·不動產大會,共論後開發時代,如何通過運營、管理、科技創新來提升空間價值。尋找如何“更下一層樓,上另一個高度”。

  第一屆品器·不動產大會由品器資管、中國房地產報、風財訊聯合主辦、上海市工商聯房地產商會協辦,由一木公益基金會、華本企業傢俱樂部、清大劍橋商學院、地產同學會學院支持舉辦。本次大會以“資管新生、健康升級、智慧驅動”為主題,旨在共同探討後開發時代中國房地產行業永續發展的創新方案。現場彙聚眾多全球存量不動產知名專家學者以及上千名房地產行業人士,從宏觀到微觀,針對後開發時代中國房地產行業發展熱點、難點和痛點,深入淺出,鞭辟入里,給參會者帶來了一場思想的碰撞、觀點的釋放以及專業、深刻、有趣的內容分享。

  時代開啟:定義後開發時代的現在與未來

  後開發時代是一個全產品線、全價值鏈、全商業模式的房地產行業全面、持續地發展的時代。在後開發時代,房企的核心競爭力在於運營和資管管理。

  2021年4月15日上午,優博集團董事長、品器創始合夥人單大偉發表歡迎致辭並表示,房地產行業曾經賴以為主的“土地紅利、政策紅利、人口紅利”已經慢慢消失,房地產交易逐漸理性,房企逐步走向更為精細化的運營階段。因此,在後開發時代,我們面臨的各種問題,需要我們用新的眼光、智慧與視野去一一化解,繼而釋放新的時代紅利,再次迎接春天。

  禦風集團董事長、品器創始合夥人馮侖在開幕演講“後開發時代的我們”中提到,後開發時代,房企對於產品的目光不能僅僅局限在辦公、商業、酒店、物流倉儲上,還需注意醫療健康、公共物業等。此外,科技的發展也將顛覆我們的房地產。與此同時,互聯網、大數據、人工智能等都讓房地產交易系統發生重大變化。馮侖表示,隨著中國經濟的發展,房企可以把更多資產空間的價值創造得更好。例如在後開發時代,品器以大健康為主題打造了療愈系酒店杭州不是居·林、厚康醫療產業園、西安梧桐健康公寓、醫院不動產買入返租等,讓資產空間創造更大的價值,創造更好的服務。

  除了從企業視角,大會邀請到國家科技成果轉化引導基金理事長、招商銀行原行長、品器名譽主席馬蔚華,從金融角度切入。馬蔚華認為,在後開發時代,房地產行業需要品質資產管理,品質資產管理就是把存量資產當做金融資產來管理。通過各種融資將存量盤活,給投資者創造更多的投資可能性,這需要金融界和房地產界不斷的創新。

  凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓帶來了為“後開發時代房企樣本:凱德剖析”為主題的演講。凱德集團其實是一個資產和基金管理公司,而不是一個房地產公司。凱德集團所管理的資產投資大概有6400億元人民幣,有6支上市的房地產信託基金,也有25只私募基金在支撐凱德集團整個資產管理的平台。凱德模式是利用凱德的三大平台去做房地產,一是融資資本平台、二是資產管理平台、三是運營管理平台。最後,羅臻毓建議,在後開發時代,房企應該提高運營管理的效率,進行專業化的分工以及有針對性的財務管理,實現連續發展。

  健康升級:大健康不動產的革新之路

  隨著時代的發展,人們對健康的認知以及需求再次升級。從醫院、醫療設施、醫療中心、診所、康複中心,到療愈系酒店,養老社區、居家養老等產品,這些未來與健康服務有關的空間需求正在日益增長,與此同時大家對空間品質以及服務的要求也會更加嚴格。

  2021年4月15日下午,泰康創始⼈、董事長兼首席執行官陳東昇在第一屆品器·不動產大會以視頻連線方式介紹了泰康在不動產方面的創新之舉。泰康把虛擬的保險和實體的醫養相結合,從而誕生了一個全新的商業模式和新體系。泰康健康產業投資控股有限公司助理總裁、泰康之家副總經理尚世睿認為,在2025年,95歲以上的人口將占比14%,中國將進入深度的老齡化社會。與此同時,老年人健康面臨挑戰,也給大健康產業帶來更多要求,尤其是養老社區。目前,長壽社區有三大類,安全類、健康類、生活類;社區主要分5大模塊,獨立生活活力中心、護理公寓、康複醫院、園區綜合景觀、車庫,這些軟硬件的元素,定期和不定期去不斷更新,是做好養老社區的核心。

  除“康養社區“模式之外,還有其他多元化的老年建築產品值得探索。在清華大學建築學院教授、全經聯養老產業顧問周燕瑉看來,後開發時代,服務型養老公寓將會是未來市場機遇。周燕瑉表示,近年來,隨著我國人口老齡化程度的持續深化,老年人的養老服務需求也呈現增量化、多樣化的發展特徵,在這樣的背景下推動服務型老年公寓的發展建設,符合發展規律和人民需求。現階段,受到多方面因素的製約,我國服務型老年公寓的發展建設仍面臨諸多問題,需要我們廣泛學習借鑒國外的先進經驗,製定符合我國國情的政策、製度和標準,創新設計理念,為服務型老年公寓的發展創造條件。未來我國的老年建築產品將會朝向多元化方向發展,例如老年照料設施會集中照顧失智失能老人,雖然可能並不會對市場開放,但會有很多需求。並且帶有服務性質老年公寓,需要大家去創新出不同的形式。總之,服務型公寓的市場潛力,需要全社會齊心合力來共同推動。

  後開發時代,很多人認為,服務也是不動產行業的發展核心,不管是醫療健康產業還是餐飲產業。而餐飲界的網紅海底撈就一直以服務而著稱。因此大會安排了跨界腦暴環節,海底撈首席信息官邵誌東在品器·不動產大上發表了主題為《談“服務”作為差異化戰略》的演講。海底撈首席信息官邵誌東認為,服務對不動產行業未來的發展非常重要。不管時代怎麼變化,年齡不斷增長,但人的基本訴求是不會變的。而海底撈式服務就在於我們鎖定服務人群之後,首先找到他們的核心需求。無論是受人尊重的需求,還是自我實現的需求,我們找準這些需求之後才能真正解決他們的痛點,同時讓我們的服務能夠解決他們的痛點,這樣的服務就一定有價值。在不動產領域,也可以用服務創造更大的價值。

  服務對空間運營的重要性不言而喻,醫院建築對醫療中心也至關重要。北京建築大學建築系主任講述了中國存量醫院建築的一些問題,她指出,無論是環境優美的新建醫院,還是老破小的舊醫院,都存在一個共同的現象,就是跑斷腿、人擠人 、患者就醫不順利等。所以在後開發時代,我們的重心首先要解決什麼樣的環境群眾設計,提供一個清晰的結構,讓患者就醫更方便。為了醫院建的更好,我們還要考慮到醫院它不僅僅是病人使用的空間,它還是一群人運轉為另外一群人服務的這麼一個空間,如果醫院只是一個作品的話,病人是不會去的,他確實是去看醫生的,所以除了關注病人,我們還需要關注醫生需求。

  香港亞洲醫療集團董事長謝俊明表示,醫院本身也是一種重資產投入,它的重資產主要是體現在我們叫做地和房產方面,還有設備投資方面,所以不動產行業其實也可以關注醫院機構。雖然是重投資,但是增長很穩定。如果要做醫療機構,需要關注幾個方面,首先是品牌,其次一定要有自己的平台,留住人才,建立管理機製。然後要研究新的臨床的項目,新的技術。最後,謝俊明也建議道,公共衛生服務體系建設上應更多地鼓勵非公立醫療機構和社區醫療機構的發展,從而成為公立醫院的有力補充。

  鵬瑞利集團有限公司首席執行官兼董事、豐益國際有限公司首席運營官兼執行董事潘錫源認為,醫療養老產業是一個朝陽產業,還有很大的成長空間。例如,他們運營的醫療中心就是一站式醫療健康綜合體,包含康複、中西醫、營養餐等多種服務於一體,讓健康產業與地產相結合,為當下大健康發展呈現一種新業態。潘錫源還表示,我們要有效地整合醫療、地產等多個業態,進而打造一個一站式醫療新模式,未來醫療健康產業的生態會越來越好。

  資管新生:存量時代房地產金融的攻守道

  在後開發時代,房企越來越注重現金流管理,積極調整杠杆水平。一方面房企需要最大化地去庫存來回籠資金,另一方面需要開拓多方融資渠道來提升自身抗風險能力。 除了現有的融資渠道外,公募REITs值得關注。2020年4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,被稱為公募REITs元年起始點。最近通過的 《十四五規劃》明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信託基金 (REITs) 健康發展,有效盤活存量資產,形成存量資產和新增投資的良性循環”。

  2021年4月16日上午,德邦基金總經理、中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問、公募REITs工作組組長陳星德在第一屆品器·不動產大會表示,在後開發時代,中國不動產進入資產管理時代,REITs是產業和金融最佳的結合,公募REITs是存量資產時代的必然選擇,REITs是房企去杠杆的好工具。截至2019年末,美國REITs發行規模達1.3萬億美元,總支數達219只。與美國30多萬億美元的股市總市值比起來,REITs的市值規模已經占到美國股市市值的4-5%,在資本市場中占有重要地位。據統計,中國基礎設施存量規模超過100萬億,若僅將1%進行證券化,即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。如果今後將商業地產、住宅等其他類不動產納入公募REITs,規模還會成倍數增長。隨著相關製度的完善,中國甚至可能成為REITs的國際金融中心。

  隨著城鎮化的進程,一二線城市的新增土地非常緊缺,城市進入盤活存量資產、產業改造升級的新增長時代。房地產開發從增量到存量,從高周轉的拿地、開發、建設到盤活已有資產、改造升級現存物業和建成環境的城市更新讓困境資產在房地產投資中非常火熱。它的優勢和特殊性在哪裡呢?對此,鼎一投資董事長鄭華玲表示,困境資產就是我們俗稱的不良資產,這一類資金俗稱就是禿鷲基金。那麼這一類基金的運作模式,它是一個農墾式的運作模式,接地氣地幹木工活,花時間花精力願意幹重體力活,重運營重資本這樣的一個模式從而來一點一點地往前推進,最終才能取得比較好的一個長期穩健收益。困境資產相比於傳統物業資產,淨利潤的空間相對是比較高的。但是需要投入大量的資本,比較長的時間,所以對於一個大型的困境資產機構來說,融通能力非常重要。鄭華玲還分享了一些投資機構獲取困境資產的方式。鄭華玲認為,第一是在通過對以銀行為主的各類金融機構;第二,基於對某個物業的單戶物業的關注,定向去收購物業上面附著的債權,這也是非常重要的方式;第三,通過對大量經營陷入困境的上市或非上市房地產相關行業的企業重組。

  禦灃(上海)房地產有限公司IREAM數字地產資管平台創始人、董事長,品器創始合夥人王謙在大會上談到,存量地產的現狀可以概括為“三高”。它是一個高產品化、高分散度、高時效性的行業。基於對存量地產現狀的清晰把握,王謙更是看到了科技對房地產行業的珍貴價值,因此他和團隊回歸資產管理本源,將存量地產和科技二者結合,創造出推出全球首個利用科技賦能實現存量商業地產“觸手可及”的資管生態平台:iREAM。就像特斯拉用了7年的時間顛覆了最傳統的7個行業,實現了千億美金的企業價值。特斯拉不是利用科技在改善或者顛覆汽車行業的某一個功能,它是利用科技在顛覆整個汽車行業的價值體系。王謙將iREAM定義為全球首個經營性物業數字資產管理平台,利用“數字金融區塊鏈 AI”連接房產投資、改造、招商、運營所有環節。通過科技賦能改變傳統資產管理模式,讓每個人隨時隨地都能在線上平台進行物業投資和運營管理。

  美國哥倫比亞大學電子工程系教授,美國N&T Labs聯合創始人李崇分享到,在上個世紀80年代,房地產科技概念已經進到人的視野。例如區塊鏈基於它的技術特點可以賦能房地產。第一最直接就是地產性質的證實;第二個是點對點的交易;第三個是大眾化的地產投資。同時,李崇介紹了iREAM平台信息流、資金流以及任務流的特點,並據此對科技和房地產未來融合的技術方面作了闡述。基於人工智能和互聯網的業務,李崇提到,首先整個地產資管全鏈條服務,可以基於人工智能自動化和智能化,這是一個很大的方向;第二就是房產數據的數字化處理,依靠人工智能可以處理海量的線下數據。互聯網的應用上,譬如說可以對基礎設施和存量改造的流程進行更高效、更透明的管理。

  中國REITs聯盟秘書長,北京睿信投資管理有限公司的董事長王剛提到大家比較關心的商業地產、寫字樓、商場、酒店以及養老院,這些設施什麼時候能夠跟REITs或者跟資本對接起來?他表示,隨著基礎設施公募REITs的試點的逐步成功,那麼這些物業類型也會逐步的被納入進來。常見的REITs投資於有經常性收入的持有型房地產及基礎設施項目,包括辦公樓、商業零售、酒店、公寓、物流、工業廠房、電力、水務、交運、通信設施等。王剛強調,REITs是一種介於股和債之間的優質大類資產。投資人能夠享受分紅收益與增值收益的疊加,以及不動產增值的想像空間等優勢。隨著中國公募REITs的法律框架與稅收政策逐漸完善,REITs底層資產透明度較高、分紅收益穩定的特點會使其成為投資人豐富資產配置的重要選擇。而且在後開發時代,房企可通過原來的存量資產拿出來做REITs或者說資產證券化來降低負債。

  智慧驅動:地產生態下科技力量

  隨著人工智能、大數據、物聯網、區塊鏈等新的數字科技的崛起,越來越多的傳統房企也開始關注房地產科技。通過數字科技的賦能來適應不斷變化的環境,與此同時也有一批新的參與者進入到房地產科技這一領域。

  麻省理工學院房地產中心產業關係主管Steve Weikal表示,互聯網科技時代,消費者的需求逐漸呈現出差異化、靈活性。過往單一屬性的地產產品已然無法滿足新的消費需求。無論是中小房企還是大型綜合房企,都在尋求改變。以增值服務為盈利點的新型地產,逐漸成為眾多房企的另一種選擇。同時,Steve Weikal還提到了房地產的聚合用途和類型,以及最新概念“地產壓裂法”。用技術區分不動產,然後再把他組合起來。我們也會看到很多技術上的融合,使得更多的融合使用成為可能,最後房地產正變得越來越智能化。不僅是在資產級別幫助更好地理解決策還包括開發決策、收購和處置。

  科技已經滲透到房地產價值鏈的各個環節。在家居領域中,小米等開發的智能家居系統給用戶提供了一種個性化的服務體驗。小米集團合夥人、總裁王翔談到,智能家居滿足了消費者對更高生活品質的追求、更便於高效便捷的物業管理。不僅是住宅地產,還有商業地產,小米都希望能給用戶加上一些智能的色彩。比如,小米希望實現用戶對於多種產品、端口的“互聯互通”。小米數年前開始投資與合作硬件研發、質量管控、元器件採購的各類公司,小米原本具備產品定義、工業設計、研發、品牌營銷、銷售渠道等能力,一經結合,一套更宏大的供應鏈系統整合,構成了一個強大的生態鏈。截止2020年底,小米共投資了310多家公司,提供智能硬件和生活消費品。王翔強調,小米的使命就是讓全球每個人都能享受科技帶來的美好生活。

  2021年4月16日下午, 貝殼找房聯合創始人、CEO彭永東在第一屆品器·不動產大會上的《新居住的數字動能》主題演講中表示,新居住的數字化趨勢是激活“數字空間”,實現基於居住服務全量信息的數字化複刻。通過不斷迭代空間基礎數據、潛藏數據和交互數據並加以應用,“數字空間”將能串聯開發商、品牌主、家裝、家居、家服等各環節參與者,實現產業流程、場景的數字化、智能化重塑,進而提升消費者在新居住時代的服務體驗。彭永東稱,每個行業都有它的標的物,“住”的標的物是空間。產業各方共同開啟構建“數字空間”,將為重塑消費者體驗,重新定義服務者價值,重構產業生態、釋放產能提供更多可能。

  騰訊雲副總裁萬超表示 ,在產業互聯網領域,騰訊希望成為“數字化助手”,扮演連接器、工具箱和生態共建者角色,推動建築產業智能化和智慧城市建設。在建築空間裡面,會有很多的硬設施設備硬件,例如燈、空調、冷水機組、閥門泵站,需要在這樣的建築空間當中構建一個平台、一種能力,讓系統平衡在一起,就是物聯網,就是操作系統,要讓數據和空間的有效的融合,因而騰訊開發了一個系統叫微瓴。從樓宇來看,智慧建築更多的是在規模化效應上,所以希望在樓宇中構建一個total的軟件管理系統,這個系統扮演著電腦windows的角色,讓各種硬件在上面,搭建更多的應用體系。

  諸葛創始人兼董事長蘇偉傑談到,在後開發時代,27萬億房產行業加速進入買方市場,行業迎來結構性變革,流量和渠道融合,產業互聯網持續崛起,房產經紀行業已經充分數據化,流量和渠道公司融合,開發商、物業公司、互聯網巨頭跑步進入房產經紀行業。線上競爭的核心競爭力是房產大數據、內容生產、流量精準分發。產業互聯網的智能商業DNA雙螺旋是數據智能和網絡協同。諸葛找房實時計算全渠道房源,846個城市45萬小區1.29億到戶級別樓盤字典。蘇偉傑表示,我們需要擁抱能提升生產力的新技術,參與到產業互聯網的進程裡面。提升整個行業的交易效率,諸葛找房才有長期存在的價值。未來諸葛找房將打造房產交易業態里最高效的“安卓系統”。

  在匠人科技創始人兼CEO項銘看來,房地產行業已從增量市場轉變為存量市場,商業地產更加如此。在商業地產呈現供需失衡以及高流轉狀態的當下,高出租率不能簡單等同於高收益。通過對大量數據進行分析,項銘發現商業地產現今呈現五大特點。首先是供需失衡。項銘介紹道,2016年以前,商業地產不存在所謂的供需關係,因為那時候供不應求。但是從2019年三季度開始,行業供需達到臨界點,整體出租率只有77%,再之後商業地產進入只有進口沒有出口的存量時代,並且未來供需關係的嚴峻性會持續。其次是經營導向。不同於住宅領域以銷售為導向,商業地產是典型的經營導向型行業。第三是高流轉。第四是計租率。

  第五個關鍵詞叫“專業選手”。項銘認為,當下地產行業進入新時代,房企面對大量的人流數據、財務數據,要做到資管的精細化需要借助大數據和智能管理系統,需要專業的底層資產管理工具來支撐管理系統化、信息化,從而實現精細化運營。項銘表示,商業地產行業需要有更多的智能系統和智能設備,來輔助專業人才深耕商辦資產運營管理,從而用更加專業化的嶄新面貌迎接新時代的到來。

  科技正在重構房地產生態,尤其是在房地產空間運營、空間使用和交易效率提升方面,有巨大的發展的機會。另一方面,人文藝術也影響了房地產生態的發展。

  阿那亞創始人馬寅認為,文化藝術已經變成人們的日常生活,成為現代年輕人的剛需生活方式。藝術讓我們從線上走向線下,造就更立體的幸福感。文化藝術能夠穿越物質抵達情感和精神,讓人有更深刻的感受。文化旅遊地產已經成為現代年輕人的剛需。如今,阿那亞成為年輕人的打卡聖地,有關戲劇、音樂、圖書、詩歌、繪畫、舞蹈的活動每天在這裏上演,成為了城市里年輕人宣泄孤獨,觸摸真實世界的入口,更讓阿那亞成為一個無邊界的文化藝術融合之地。

  除了數十位大會嘉賓專業深度的主題分享外,第一屆品器·不動產大會還給參會者提供了新穎有趣的會議體驗,並且建立高效豐富的社交場景,推動後開發時代房地產價值鏈中的企業交流與合作。現場參會者都表示收穫頗豐,乾貨滿滿。即使天氣很冷,但大會現場氛圍依然火熱。雖然今年是品器·不動產大會召開的第一年,但這是一個可持續的發展大會,期待在後開發時代有更多的專業人士,加入品器不動產社群,分享專業觀點,彼此同台競技,傳遞專業、深刻、有趣的內容,讓品器·不動產大會成為中國最專業最有價值的地產大會。

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