廣州樓市再現促銷,是噱頭還是真優惠?
2021年06月18日15:33

原標題:廣州樓市再現促銷,是噱頭還是真優惠?

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新快報6月18日消息,一邊廂,廣州樓市降溫跡象顯現;另一邊廂,房企的年中業績衝刺在即。今年端午期間(6月12日-6月14日)的成交量下滑明顯,全市僅成交了521套,同比下跌超過40%。疫情加上調控政策威力逐漸顯現,房企為了順利度過“中考”,“一口價房源、低首付、送物業費……” 久違的促銷關鍵詞,再次出現在廣州樓市。各種各樣的促銷方式,到底是噱頭還是真優惠?

部分房企資金緊張

廣州樓市再現促銷

在整體市場處於新政磨合期的情況下,不少購房者轉為觀望狀態,上週(6月7日-6月13日)廣州新房成交更退守千套關口,端午期間(6月12日-6月14日)全市僅成交了521套,同比下跌超過40%。

為了刺激腳步放緩的廣州樓市,“全線8.8折”“一口價房源”“送物業費”等久違的促銷宣言重現眼前,不少項目陸續推出優惠,多數項目結合“線上線下”營銷,為年中業績衝刺。

來自合富研究院的監測顯示,端午假期多盤持續配合渠道與特價單位等組合拳帶動板塊熱度,包括白雲的全新盤首開保利雲湖一號、越秀星彙雲城,荔灣的保利廣鋼項目,南沙的佳兆業鳳鳴山、華宇鳳凰藝術島等都推出了一口價單位。

廣州世聯研究院副院長崔登科指出,“促銷力度現在是出現了一些變化。一些一口價單位逐步推出,但是總體規模比較小,跟去年疫情過後的那一波去化還是有較大差別。”

地產經濟學家鄧浩誌則表示,目前的項目是否減價,最大因素不是取決於宏觀環境,而是取決於不同房企自己的資金狀況。受三道紅線影響,部分資金緊張的房企會減價促銷,回籠資金。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向記者表示,在去年涉宅用地成交創新高的背景下,原來預測2021年將是廣州一手住宅供應的又一大年,不過受加強備案價指導等調控政策收緊的影響,今年前5個月廣州新房供應量只有36565套,月均只有7300多套,6月上半月也僅有2232套,明顯不及去年月均9800多套的供應水平,這意味著今年的貨量將會主要積壓在下半年,勢必會給開發商的出貨帶來更多的競爭壓力。

上半年量價均在高位

但頭部房企壓力依然

今年1-3月,廣州樓市一路高歌,即使在4月調控政策出台後,房貸利率上調、銀行放款緩慢、限簽,但5月整體成交套數依然維持萬宗水平。據克而瑞數據顯示,5月廣州新房套均總價365萬元,而4月新房套均總價約為363萬元。

肖文曉表示,“2021年1-5月廣州TOP30房企權益銷售金額規模為1274.77億元,由於去年疫情同比基數較低,而目前市場量價均在高位水平,因而同比大漲了141.3%,各個房企梯隊的入圍門檻也紛紛創下新高。不過,從市場集中度來看,由於近年來不斷有新晉房企加入廣州市場分走了一杯羹,頭部房企在業績大幅增長的情況下市場份額提升卻並不明顯,所以壓力並不輕鬆。”

記者發現,不少頭部房企正加速出貨,積極投入“618”,即使是熱門板塊,同樣罕有地推出營銷活動。富力廣州開啟年中狂歡煥FUN節,包括黃埔的富力南馳·富頤華庭在內的多個項目推出“全線現貨8.8折,成交即送三年物管費”;越秀也聯動多盤推出“越惠1個億”;時代中國以盛夏購房節吸人氣……

根據克而瑞數據對比,今年1-5月TOP3房企權益金額的入圍門檻為92.5億元,較去年同期大漲86.4%;TOP10房企的入圍門檻則為42.5億元,同比大漲157.3%;TOP20和TOP30房企的權益金額入圍門檻分別為28.08億元和17.09億元。多位專家認為,快速出貨仍是房企當前的最大需求。

各種促銷是噱頭

還是真優惠?

雖然積極推盤、搶收回款、保持現金流穩定依然是行業的共識,但行業已進入精細化經營階段,不少房企提及不再追求規模效應,而是追求有品質的增長。樓市在“中考”前降溫,開發商真的“放價”實現“搶收”?

在肖文曉看來,目前的各種噱頭促銷就是開發商壓力不斷增大的一個表現。“5月一二手成交量雖然沒有高位那麼高,但也還沒跌破開發商的心理防線,所以這個階段難以出現很大的優惠,購房者需要看到手的總價,才知道有沒真優惠。”

崔登科同樣指出,“不少開發商今年的目標完成情況預期比去年好。因為今年整個的上半年雖然政策在收緊,但是市場縮量需要一個過程,不是說政策出台之後,市場就會馬上縮量。預期今年整體不會有特別大的價格回調,要到明年年中才能看得清價格回調的情況。”

“6、7、8,冇辦法”,這句行內話,就是印證6-8月確實是傳統的淡季,廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者,“十幾年來都有這樣的情況,考試、假期,甚至颱風天氣都會導致來訪量和成交量下降,6-8月成交會相對慘淡。疫情加上中考時間又推後,目前還不是賣房的主力時期。而新政才發佈一兩個月,除了部分單位因為限價被迫要優惠,大幅的主動優惠不會那麼快出現。”

鄧浩誌也持類似的意見,“目前資金較穩定的開發商,不見得有很大的促銷。優惠主要看區域有否限價政策,目前部分項目以毛坯推售,來降低售價,但如果與限價目標還有差異,那就只能把售價繼續拉低,或捂盤不賣。”

“樓價平穩時或是購房者的機會”

政策、供應和疫情,讓廣州樓市重現促銷情況,購房者到底是繼續觀望,還是直接出手?

“目前來看,隨著限價政策塵埃落定,房企已經逐漸接受現實,申領預售證的項目也在增多。從近期開盤的項目來看,其售價在價格指導下普遍回歸理性,個別項目還出現了精裝改毛坯的特價單位,可見新房價格的漲勢已經得到初步抑製。”肖文曉提醒,對於購房者來說,在調控的干預下房價趨於平穩就是機會,如果有心儀的樓盤,這個政策窗口期值得把握。

黃韜認為,“對於剛需或改善買家,建議在樓價平穩的情況下,或購房者有能力出手的情況下,不要等,不然很容易錯過你喜歡的單位。但投資類買家,的確可以等一下,可以持續關注政策。”

鄧浩誌表示,“長時間尺度來看,一線城市的重點區域,應該永遠都是置業時機。但值得注意的是,此前升幅比較明顯的區域,可以稍緩一下,目前可以多考慮一些次熱點板塊。預計政策下半年不會放鬆,只會維持現狀,或進一步收緊。”

到底各區板塊目前熱度如何?根據世聯東一研究院的監測,中心區市場熱度持續低迷,荔灣區域保利廣鋼6月初加推後處於續銷狀態;白雲各項目持續配合渠道、特價單位維持成交,越秀星彙雲城保持小量加推成交20套領跑片區;天河板塊仍處於缺貨狀態,珠江花城目前處於蓄客狀態,保利天彙目前僅公寓在售。東部市場方面,多盤目前處於集中蓄客狀態,黃埔各項目幾無餘貨在售,但老黃埔、科學城、知識城等多盤即將上新;增城板塊維持一定成交量。番禺板塊熱度集中在亞運城、凱德山海連城等大盤,南沙板塊熱度集中在黃閣區域。

廣州中原研究發展部指出,從實地調研中可發現,各區具備地鐵優勢、規劃利好的板塊項目依然相當搶手,買家置業慾望仍相對積極,本輪新政調控重點打擊市場投機行為,對具有切實購房需求的剛需買家而言,購房熱情尚在,建議買家對於優質項目仍需加緊入市計劃,避免熱點板塊由於新貨推售節奏受調控,出現“供不應求”而影響個人置業計劃。

(原題為《廣州樓市再現促銷,觀望還是出手?》)

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