起底廣州天河“網紅盤”:入市緩慢 涉未批先售

2021年07月24日07:01

原標題:起底廣州天河“網紅盤”:入市緩慢 涉未批先售

本報記者餘燕明廣州報導

位於廣州市天河區的兩大備受追捧的“網紅盤”——保利·天彙項目(備案名“保利棠馨花園”)、城投珠江·天河壹品項目(備案名“德薈花園”)在前期推售了部分住宅房源以後,其後續加推遙遙無期。

少數幾個“網紅盤”幾乎左右了整個天河區的新房市場。今年上半年,廣州市天河區批準預售住宅房源989套,僅城投珠江·天河壹品項目就有469套住宅房源取證入市。

其中,城投珠江·天河壹品項目整體規劃了21棟住宅樓,今年5月份首次開盤時,陸續推出了6棟住宅樓,迅速售罄,銷售均價約8萬元/平方米左右。

城投珠江·天河壹品項目一位負責人告訴《中國經營報》記者,後續加推至少要推遲到2021年底,“住建部門核發預售許可對工程進度有著具體要求,目前項目建設還達不到申請預售條件。”

“項目施工進度很慢,開發商不著急拿證銷售。”一位品牌中介人士告訴記者,他供職的門店就在城投珠江·天河壹品項目對面,“由於政府對新房限價,整個天河區新房供應又比較少,不愁客戶,所以很多開發商現在都不打算賣了。”

目前,保利·天彙項目也無住宅房源在售,據該項目銷售人士介紹,最近一批住宅產品在2020年底已經售罄,部分房源售價超過了7萬元/平方米。

“保利·天彙項目已經間隔大半年時間沒有再拿預售證了,可能是施工進度沒有達到預售條件。”廣州市住建局一位負責預售監管的人士告訴記者,“核發預售證遵循‘依申請’原則,取決於開發商申請預售的時間和條件,住建部門一般不會催問開發商。”

據記者瞭解,保利·天彙項目一直存在“未批先售”等違規問題,其先後3次推售住宅房源的開盤時間,均早於住建部門核發預售證時間。保利·天彙項目最近一期住宅房源在2020年底已經售罄,但在廣州市住建局預售備案系統仍然無法查詢到相關房源信息。

保利·天彙項目現在主要推售戶型面積較小的商辦產品,與其住宅房源存在巨大價差。儘管根據廣州市住建部門的有關規定,這些商辦產品只能面向企業等法人單位出售,但保利·天彙項目卻以“居住、投資功能”為主要賣點,並要求客戶全款購買。

開盤售罄

天河區是整個廣州市最核心的居住板塊,但目前由於新增土地供應偏少,當地熱點樓盤已是一房難求。

今年上半年,廣州全市11區批準預售住宅房源約4.7萬套,其中天河區批準預售住宅房源989套,供應占比僅為2.1%。

城投珠江·天河壹品項目位於廣州市天河區的廣氮板塊,廣州市城市建設投資集團有限公司(以下簡稱“廣州城投”)與廣州珠江實業集團有限公司(以下簡稱“珠江實業”)聯合體在2019年底拿下項目地塊後,直到今年5月份才首次開盤推售。

今年上半年,天河區批準預售的989套住宅房源,絕大部分來自相繼取證入市的熱點樓盤。其中,城投珠江·天河壹品項目先後取得了3批預售許可,批準銷售住宅房源469套,共計6棟住宅樓,目前均已清空。

作為廣州市天河區最受購房者追捧的“網紅盤”之一,城投珠江·天河壹品項目壓根不愁賣。今年5月份,該項目首批取證推售的306套住宅房源,開盤當天即告售罄。

“這樣的熱點樓盤根本不需要中介渠道,一房難搶。”上述品牌中介人士說,“由於政府指導價限製,相比項目周邊的二手房,這些網紅盤在價格上佔據優勢。”

城投珠江·天河壹品項目隔街對面就是2016年建成交付的天健上城,目前在二手房電商平台上,天健上城大部分房源掛牌價介於7萬元/平方米~10萬元/平方米。而據記者瞭解,城投珠江·天河壹品項目的銷售均價約8萬元/平方米。

經由規劃調整後,城投珠江·天河壹品項目開發建設的住宅樓已由18棟增加至21棟,今年5月份首次開盤推出的6棟住宅樓售罄後,該項目仍有15棟住宅樓可待銷售。

城投珠江·天河壹品項目的開發主體為廣州市城德房地產開發有限公司(以下簡稱“廣州城德”),由廣州城投持股70%,珠江實業持股30%,這兩家企業均屬廣州市國資背景。

“下一期開盤至少得等到2021年底,而且估計只會加推2棟住宅樓。”廣州城德一位人士告訴記者,“住建部門對申請預售都有施工進度的相關要求,目前我們還沒有達到條件。”

據城投珠江·天河壹品項目對面品牌中介人士觀察,其稱“項目施工速度非常慢,只要不停工,可以一直慢慢開發”。

“根本原因是開發商不想賣。目前政府對一手房預售價格進行限製,但開發商對項目價格預期比較高。”這位品牌中介人士說,“天河區的土地和住宅供應都很少,不愁客戶,今年開發商也就不打算賣了。”

廣州城德這位人士向記者確認,城投珠江·天河壹品項目向住建部門申請預售的網簽備案價格,必須接受政府指導意見,“下一期房源的預售價主要參考上一期的開盤價,控製房價漲幅,因此預計今年底加推時銷售均價仍在8萬元/平方米左右。”

相比其他快周轉的民營地產商,擁有國資背景的廣州城德儘管開發速度緩慢,但城投珠江·天河壹品項目所在的天河區房價漲幅十分可觀。

2019年底,廣州城投與珠江實業組成的聯合體以52.66億元代價拿下了天河區廣氮AT0607084地塊,土地面積為5.16萬平方米,計容建築面積15.49萬平方米,成交樓麵價約為3.4萬元/平方米,在間隔一年半時間取證入市時,城投珠江·天河壹品項目銷售均價約8萬元/平方米。

未批先售

保利·天彙項目是廣州市天河區另一個“網紅盤”,與城投珠江·天河壹品項目一樣,目前保利·天彙項目也無住宅房源在售。

據悉,保利·天彙項目位於廣州市天河區奧體板塊,原本是天河區小新塘城中村改造融資區地塊項目,占地面積19.05萬平方米,總建築面積107.47萬平方米,可售計容面積57.38萬平方米。

據保利·天彙項目銷售人員介紹,最近一期住宅產品在2020年底已經售罄,部分房源銷售價格超過7萬元/平方米。

而據記者獲悉,2019年底~2020年底,保利·天彙項目先後推售了3期住宅房源。其中項目一期為I5地塊內1~6號共計6棟住宅樓,項目二期為I4地塊內1~3號及8~9號共計5棟住宅樓,項目三期為I3地塊內7號及11~12號共計3棟住宅樓。

但保利·天彙項目一直存在“未批先售”等違規問題。

據保利·天彙項目銷售人員介紹及公開信息,項目一期住宅房源在2019年底就已開盤銷售。但據廣州市住建局預售備案系統顯示,保利·天彙項目一期所屬I5地塊內5~6號住宅樓最早直至2020年3月初才核發預售證,1~4號住宅樓則直至2020年6月中旬才核發預售證。

據保利·天彙項目銷售人員介紹及公開信息,項目二期住宅房源在2020年7月份開盤銷售。但據廣州市住建局預售備案系統顯示,保利·天彙項目二期所屬I4地塊內1~3號及8~9號住宅樓直到2021年4月初才核發預售證。

據保利·天彙項目銷售人員介紹及公開信息,項目三期住宅房源在2020年底已開盤銷售並已售罄。但在廣州市住建局預售備案系統里,迄今仍無法查詢到保利·天彙項目三期所屬I3地塊內7號及11~12號住宅樓相關預售信息。

由於違規銷售問題,保利·天彙項目遭到了住建部門的查處。今年4月份,根據廣州市住建局的通報,保利·天彙項目在未取得商品房預售許可證的情況下進行預售,同時向購房者違規收取了意向金(訂金、首期款)等費用。

據悉,保利·天彙項目的開發主體廣州市新譚房地產開發有限公司,以及為該項目提供代理銷售等中介服務的保利地產投資顧問有限公司均遭到住建部門的處罰。

據保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH,以下簡稱“保利地產”)披露,2020年末,保利·天彙項目累計簽約銷售面積接近16.2萬平方米。但實際上,根據廣州市住建局預售備案系統顯示,2020年之前,住建部門核發預售許可批準銷售面積僅為7.59萬平方米。

目前,保利·天彙項目在售房源為商辦產品,銷售價格為3.2萬元/平方米,與其住宅產品的價格相差巨大。根據廣州市住建部門相關規定,這些商辦產品只能向企業等法人單位銷售。

但據記者瞭解,保利·天彙項目以“居住、投資功能”為主要賣點,向購房者兜售這些商辦房源,並且要求客戶全款購買。

但保利地產一位新聞發言人在書面回覆中予以否認,其稱“目前在售商辦房源非居住用途,客戶可使用分期付款或按揭付款方式”。

“下一期住宅房源可能要等到今年下半年加推,但具體時間也不能確定。”上述保利·天彙項目銷售人員告訴記者。

前述廣州市住建局負責預售監管的人士向記者表示,預售申請取決於開發商施工進度、銷售計劃等自主安排,住建部門向樓盤項目核發預售許可遵循“依申請”原則,只有開發商提交了預售申請,才會進行審批。

保利地產這位新聞發言人則回覆稱,“公司沒有捂盤銷售,達到銷售條件的房源都會推向市場。”

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