地產後杠杆時代的夢想與現實 博鼇·21世紀房地產論壇第21屆年會

2021年09月23日00:19

原標題:地產後杠杆時代的夢想與現實 博鼇·21世紀房地產論壇第21屆年會

編者按

在體驗了近20年的“速度與激情”後,房地產這趟列車走到了十字路口。

今年以來,在“房住不炒”的指導思想下,地產調控不斷加碼,融資管理“三條紅線”、房地產信貸“五檔管理”、土地出讓“兩集中”制度等先後出台,行業面臨的政策環境已經發生翻天覆地的變化,以往的“高杠杆—高增長”模式變得難以為繼。

“活下去”,對於房企而言,從未如此真切。

9月18日,由南方財經全媒體集團21世紀經濟報導發起主辦的博鼇·21世紀房地產論壇第21屆年會在上海圓滿閉幕,數十位行業專家與房地產資深從業者圍繞“穿越‘紅線’:後杠杆時代的夢想與現實”這一主題,共同探討了新週期、新形勢、新理念下的市場邏輯和生存之道,並為變局中的行業提供了諸多啟示。

後杠杆時代,地產企業的夢想如何安放?敬請關注本期博鼇·21世紀房地產論壇特刊。

房地產業正迎來二十年未有之變局。去年以來,隨著“三條紅線”“五檔房貸”“兩集中”供地等政策陸續落地,房地產行業的生存規則正在發生翻天覆地的變化。自房地產業市場化改革以來,沿用了20多年的“高杠杆—高增長”模式不再行之有效,企業的生存哲學也面臨重構。

9月18日,由南方財經全媒體集團21世紀經濟報導發起主辦的“博鼇·21世紀房地產論壇”第21屆年會在上海圓滿閉幕,本次年會的主題是——“穿越‘紅線’:後杠杆時代的夢想與現實”。數十位行業專家與房地產資深從業者共同探討了新週期、新形勢、新理念下的市場邏輯和生存之道,並為變局中的行業提供了諸多啟示。

“2021年是實施‘十四五’規劃和2035遠景目標綱要的開局之年。當今世界處於百年未有之大變局,國內外環境複雜多變,中國經濟的走勢備受矚目。曾作為經濟增長穩定器的房地產業,也迎來重新定位的契機。”南方財經全媒體集團副總編輯、21世紀報系總編輯鄧紅輝在致辭中表示。

鄧紅輝指出,去年以來,房地產融資“三條紅線”、個人信貸“五檔管理”政策陸續出台,使房地產業走向“去杠杆化”;集中供地制度推出,意味著行業的供給側改革更加徹底;租購併舉的強化,房地產稅改革的推進,住房保障體系的建立,又令房地產業的民生屬性更加凸顯,並將在共同富裕的目標中發揮重要作用。

因此,房地產企業既要贏得這場生存競爭,又需要在新時代重新錨定自己的位置,一場關乎行業生存與發展的思辨亟需展開。

此次論壇既有公開發言,又有閉門討論,話題涉及政策、市場、企業、行業等各個層面,範圍從房地產業延伸到物業、家居、建築建材等多個上下遊產業鏈。當日,大會還發佈了《中國房地產產品力報告》,從終端的產品視角,探討變局下的突圍之道。2021年度“中國地產金磚獎”研究案例亦同時揭曉,為行業展示標杆的榜樣。

變局之判

過去20年,中國房地產業一直處於高速發展的軌道中,雖然在改善居住條件和助力經濟增長方面功不可沒,但一些“副作用”也漸漸凸顯,比如土地財政依賴、金融風險累積、房價過高產生擠出效應,等等。

因此,近幾年來,監管層通過在政策端的持續發力,試圖改善這些局面,並促成市場的長期穩定。尤其是去年以來的政策持續收緊,顯得堅決而有力。

“‘房住不炒’並非‘權宜之計’,而是一個長期堅持的方向,因此不要去挑戰中央堅持這一綱領的決心。”論壇上,中國房地產業協會會長馮俊發佈主題為“房地產發展任務”的演講,強調了對政策的理解與執行。

馮俊進一步解釋,住房產品既有投資屬性,又有消費屬性,這是不可變的。但從調控的角度,顯然不能把滿足投資需求放在第一位,所以“對中央的決心需要有個確切的認識”。

在調控政策的選擇上,華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康在演講中表示,行政手段的“治標”如何對接基礎性制度支撐的“治本”、形成健康發展長效機制,是房地產領域的關鍵問題。“要打造房地產業健康發展長效機制,一定要以基礎性制度建設來治本。”

賈康說,啟動房地產稅立法早已進入決策層的改革日程考慮,房地產稅改革的目標包含穩房價、深化省級以下分稅製改革、優化再分配機制、提高直接稅比重等四個方面。從實際操作上,當下存在房地產稅進行試點的可能性和必要性,立法之後,對地方充分授權,區分不同情況分步推進。

他還認為,除房地產稅改革之外,相關“基礎性制度建設”至少還涉及土地制度、住房雙軌製等。

那麼,按照現有的趨勢,行業將如何發展?

民生加銀基金首席經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉指出,“我們不能延續過去20年的紅利,更多的是我們不得不接受另一個時代的洗禮。”他表示,房地產行業的高增長遠去是趨勢性的,不是週期性的。“即便房地產的調控政策整體的或結構性的有所放緩,它也一定不會迎來新的房地產的週期,週期是沒有了,趨勢性逐步下行。”

生存之道

“活著才有意義……關於安全、預期、速度,安全肯定是第一的。” 在“強監管下的增長邊界:安全、速度與預期”專場討論中,當被問到現階段企業策略的權衡時,金科股份副總裁張勇表示。

市場環境的巨變,正迫使房企重新考量各項戰略目標的排序。近兩年來,規模、利潤、土儲、多元化被提及的頻率明顯減少。相反,企業對現金流、負債、運營等的關注度越來越高。

中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示,只有安全的規模增長是有意義的。“當下一定是現金流比利潤更重要,既要求規模,又要求利潤,然後又要求現金流,這個其實很難。你肯定要取捨,所以首先要安全。”

過去多年來,房企的一系列策略選擇和運營模式都是以“快”為導向的。高杠杆、高周轉、高增長,決定了房企在各個運營環節都要與之匹配。一旦降速,就會“牽一髮而動全身”。

“企業如何平衡發展、安全這些事情,從我自己的從業經驗來看,還是要回到‘既要、又要、還要、且要’。”旭輝控股董事局主席林中表示,企業經營是一個均衡的邏輯,不能只追求一面。

林中表示,旭輝會在增長、盈利和風險三個方面進行佈局,這也分別對應行業地位、發展質量和安全邊界三個層面。企業在不同發展階段,會採用不同的協同模式,但不可偏廢。

此外,由於房地產的開發銷售是一個週期性的過程,因此策略的選擇也必須要有前瞻性。“今天碰到的問題可能都是過去兩三年之前,甚至三四年之前埋下的,等到今天你發現了再來調整已經來不及了。”林中說。

回到當下,從業者的共識已經變成“保衛現金流”,然後在此基礎上實施系統性調整。在談及現階段“解題方法”時,張勇表示,“去庫存,收一收投資,備足現金。在組織架構上再做一些調整和優化,就是把力量用到資金端、財務端、營銷端,而不是投資端。”

唐曉東也認為,“如果你手裡庫存足夠多,堅決去庫存,堅決把現金流找回來……企業做運營,在運營端體現出來的就是成本、供應鏈的管理,供應鏈的優勢充分發揮起來,也能抗風險。”

突圍之術

房地產業真的沒有空間了嗎?馮俊指出,今後幾十年,房地產市場不可能保持20多個百分點的增長,但是保持現在的建設規模,既是需要的,也是不可避免的,“在相當長的時間裡面,總規模會保持在這麼一個水平上。”

到2020年,全國商品房銷售面積突破17萬平方米,銷售金額也已達到17萬億元。該水平已是歷史峰值,但對於常年以規模增長為追求的房企來說,若“蛋糕”不再變大,行業的“內卷”就不會停止。

蘭德諮詢總裁宋延慶在演講中表示,“十四五”期間,全國商品房銷售額大概率會突破20萬億元。但絕大多數房企製定的五年戰略目標,銷售額都有不少的增幅。如果加總,銷售目標總和可能達到50萬億元。相差的30萬億元就是“理想與現實的落差”。

“完全可以斷言,未來的市場競爭只會更加激烈,完成銷售目標的難度只會更大。”他表示。

論壇期間,蘭德諮詢產品力提升事業部和21世紀經濟報導地產課題組聯合發佈了《中國房地產產品力報告(2021)》,對房地產產品力進行了系統的定義和梳理,並就提升產品力、實現銷售突破提供了一系列的實操建議。與會人士普遍認為,隨著房地產回歸居住屬性,產品力的提升已成為現階段的製勝“法寶”之一。

除此之外,隨著存量時代的到來,資管賽道的機會也大量湧現。其中,在物管領域資本化浪潮崛起的背景下,物業顯然已成為最受關注的領域。

今年,大會設置了“喧囂與冷靜:物業服務的資本化與增長密碼”對話,對物管行業的發展進行專題討論。雅生活集團執行董事、總裁兼首席執行官李大龍表示,在資本化的浪潮中,物業行業進入到新的發展時代,整個行業的聚集度在提升。但這隻是企業實現增長的第一步,只有做好投後管理,提高服務力,才能給企業帶來有效的增量。

越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏認為,當下行業內有各種各樣新的商業模式,也會進入各種各樣的業態。但無論是何種業態和商業模式,核心基礎都是把客戶服務先做好,這是行業生存的底層邏輯。

關於行業未來的發展,龍湖智慧服務集團副總經理王建輝提出了“一個不變,兩個轉變”,不變的是這個行業的服務屬性和民生屬性,而行業的管理方式在未來一定會發生大的變化。此外,在科技的賦能下,作為勞動密集行業的物管行業或許會有新的變化。

(作者:張敏 編輯:張偉賢)

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