超60城優化樓市環境: 調控政策變遷的邏輯指向

2022年04月07日01:03

清明小長假尚未結束,便又有城市發文調整樓市政策。

4月5日,蘭州市人民政府發佈《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》,推出四大類共20項措施,全方位優化樓市環境。文件將二套房的首付比例降至30%,取消“認房又認貸”,並降低競買土地保證金比例,壓縮預售資金審批時限。

蘭州發佈的這份文件,再度引發了外界對地方政府調整樓市政策的關注。據不完全統計,2022年以來,已有超過60個城市對樓市政策進行調整,主要體現為降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發放購房補貼等方面。

去年下半年以來,房地產信貸政策一度收緊,造成市場交易降溫。此後政策開始糾偏,但市場恢復速度不及預期。這也成為各地優化樓市環境的大背景。根據國家統計局的數據,今年1-2月,全國商品房銷售面積同比下降9.6%,商品房銷售額下降19.3%。

與此同時,因城施策的原則也給地方政府留出了獨立調整的空間。

分析人士認為,未來一段時間內,旨在優化樓市環境、支援合理需求的政策調整會繼續存在。這些政策會對市場起到怎樣的提振作用,仍需繼續觀察。

從鄭州到蘭州

蘭州發佈的政策共包含優化項目審批、減輕企業負擔、強化服務保障、激發市場活力等四個方面,其中對需求方的支援力度頗大。

文件除了通過降首付、利率優惠等措施降低購房門檻外,還對限購政策進行了放鬆。文件稱,對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的,給予支援,允許其家庭在限購區域內新購一套住房。對符合國家生育政策,生育兩孩或三孩的家庭,允許其在限購區域內新購一套住房。

在對企業的支援方面,蘭州推出“優化預售資金使用流程”、“壓縮預售資金審批時限”等措施,被認為直擊房企當下的痛點。

蘭州是今年以來調整和優化樓市政策環境力度最大的城市之一。從政策支援的力度和廣度來看,蘭州的措施不亞於一個月前鄭州的舉措。

3月1日,鄭州市發佈《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,在支援合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支援、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境五個方面,推出19條細化措施。鄭州發佈上述文件時,曾因對市場的支援力度較大而引發廣泛關注。兩者對比,在鼓勵老年人投親養老、取消“認房又認貸”、土地競買保證金比例下調等多個方面,蘭州與鄭州的做法較為一致。但在很多條款上,蘭州的表述更為細緻,比如對最低首付比例和公積金貸款最高限額的設定均更加明確。

這兩個省會城市的舉措,是近期多地優化樓市環境的縮影。據不完全統計,2022年以來,已有超過60個城市出台了對樓市政策進行調整,從而優化樓市環境。其中既有鄭州、蘭州、武漢、杭州、瀋陽、貴陽、長沙等省會城市,也有牡丹江、株洲、新鄉、北海等廣大三四線城市。廣州、深圳等一線城市,以及上海市金山區,也在今年2月推出了相關的樓市利好政策。

這也構成了2017年以來最大範圍的樓市政策調整潮。從實際效果來看,購房者明顯感受到貸款利率下降、放款週期縮短。據貝殼研究院監測,今年2月,103個城市主流首套、二套房貸利率平均環比下降9個基點,放款週期縮短12到38天不等。

北京某大型房企相關負責人也向21世紀經濟報導表示,今年春節過後,公司旗下項目的帶看量明顯增多,購房者的意願和信心有明顯回升。同時,開發貸款的審核與發放也有所鬆動,但幅度不大。

支援合理需求

地方政府積極優化樓市環境的背後,是樓市調控導向發生了微妙的變化。

面對金融機構對房地產信貸大幅收縮的“應激反應”,去年9月末,人民銀行、銀保監會召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放。此後,房地產信貸政策開始鬆動,利率下降、放款週期縮短的趨勢延續至今。

到2021年末,政策轉向對需求的支援。去年12月召開的中央經濟工作會議指出,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這也被業界認為是重要的利好。

“合理住房需求”包括剛性住房需求和改善性住房需求。其中,近期備受關注的鼓勵老年人投親養老、取消“認房又認貸”、二孩和三孩家庭放鬆限購等措施,均是著眼於對改善性需求的支援。在3月初出台一系列穩樓市政策後,鄭州就曾被稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示,我國仍然處於城市快速發展的階段,住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看,部分大城市已經進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足,對穩定樓市意義重大。

他進一步指出,正是在這種導向下,對需求的支援成為“地方版”調控主要內容。其中,對改善性需求進行支援,使得很多條款顯得尺度頗大。

在分析地方政府調整樓市政策的動作時,嚴躍進還指出了“因城施策”的原則。他表示,“因城施策”一直是政府部門調整樓市政策的準則,這也給地方政府留出了獨立調整的空間。因此,地方政府優化樓市環境的舉措多樣又密集,但均在其權限範圍內,有跡可循。

事實上,支援合理需求的政策方向和因城施策的調控原則正是今年樓市政策的主基調之一。2022年的政府工作報告明確指出,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

距離“良性循環”還有多遠?

從現實出發,優化樓市環境、支援合理需求也有著積極的意義。

今年對樓市政策進行調整的城市,大都承受著交易量和房價的雙重壓力。以蘭州為例,中指研究院指出,蘭州市區商品住宅成交規模同比連續10個月下降,2022年3月同比降幅近八成,“購房者置業情緒仍較低,市場調整壓力較大。”

房價方面,根據國家統計局的數據,自2021年8月至2022年2月,蘭州市的新房和二手房價格均連續7個月環比下跌。早前發文的鄭州,同樣經曆了房價“七連跌”。

政策層面的糾偏,使得樓市進入修復通道中。今年1-2月,全國商品房銷售面積1.57億平方米,商品房銷售額1.55萬億元,絕對水平處於近幾年的高位。但與去年同期的高點相比,仍然分別有9.6%和19.3%的降幅。

且從市場的感受來看,信心仍顯不足。前述房企人士認為,一方面,疫情因素阻礙了局部市場回暖的步伐;另一方面,由於開發端的信貸政策放鬆幅度有限,加之預售資金監管政策仍然嚴厲,市場回暖對房企流動性的改善的顯現需要時間。

“我們在去年末的判斷是,只要扛過今年第一季度就可以‘轉危為安’。但現在來看,苦日子要比預期更長一些。”該人士說。

流動性不足也使房企在拿地和投資中缺乏足夠的積極性。截至4月初,多個城市完成了今年的首輪集中供地。從結果看,交易熱度普遍高於去年的第二輪和第三輪集中供地。但與去年的首輪集中供地相比,熱度仍然遠遠不足,且民營房企的積極性仍然較差。

前述人士表示,如果信心沒有恢復的話,市場回暖就很難持續,行業也就不能稱得上“良性循環”。他認為,要實現房地產業的“良性循環和健康發展”,還需要更加精準的政策支援,以及市場信心的進一步恢復。

多數受訪者認為,在現有的基調下,地方政府因城施策優化樓市環境的嚐試仍將持續。房價持續下跌的城市,以及市場低迷的三四線城市更有“優化樓市環境”的動力。

這些措施對市場的影響還需繼續觀察。中指研究院指數事業部分析師孟新增認為,短期來看,購房需求並未消失,信貸環境和調控政策持續改善下,購房者預期和置業信心有望逐漸企穩。他指出,二季度全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄,但市場恢復節奏仍有賴於疫情的有效防控和政策的發力程度。

(作者:張敏,張雁楠 編輯:張星)

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