閑置商辦樓改托育機構可行嗎?托幼準入門檻高,對“室外”定義非常嚴格

2022年05月11日10:24

  讓空置率逐漸走高的商務區重現經濟活力,是城市更新的一大要務。中國城市的寫字樓空置率呈現圈層化、等級化分佈,以上海為例,市中心如靜安寺、陸家嘴、前灘這些空置率僅為2%左右,在處於核心區但更邊緣的內環以內地區,空置率上升到10%-20%。而在一些二線城市,甲級寫字樓的空置率甚至上升到30%。經濟下行時期,商務區的零售消費等傳統功能如何升級換代?

  在日本和美國的一些城市已經有了寫字樓改托幼設施的實踐。目前,中國城市缺乏托幼設施,尚無總體規劃,那麼,日美城市的實踐在中國有可行性嗎?如何在缺乏的托幼空間與過剩的商辦寫字樓之間找到連接點,以減少資源的錯配?

  寫字樓改托育設施的日美實踐

  在全球發展普遍蒙上一層陰影的當下,城市更新試圖從空間和時間利用上的改變,抵禦金融危機以來社會環境的進一步劣化。有相當一部分相關研究將重點集中於如何為職場父母,尤其母親創造更平衡和平等的工作環境,以降低工作中的無意義、無效率競爭,和越來越明顯的性別排斥。這是“寫字樓改托幼”的一大背景。美國的政策底色,與中國異化的工作邏輯和“厭童”氛圍,與生育之間的矛盾持續激化的現狀類似。對於中國而言,2016年是房地產普遍金融化的起始,也是互聯網行業飛速發展的風口。高房價降低了生育意願,而“996”的盛行和從互聯網企業“破圈”,又造成了生活和社交圍繞著職業,工作強行介入生活的壓力,同時形成了嚴重的職場性別歧視。一種表現為父親996拚命爭取高薪,育兒基本壓在母親身上,在生育的頭幾年不得不成為“絕望的主婦”,失去了人生價值和社交網絡的支持,繁重零碎的勞動得不到認可;第二種表現則是為了職業生涯而投入內卷大軍,拒絕生育等一系列“母職懲罰”,甚至表現為強烈的厭男情緒,將社會階序更低的男性作為假想敵;另有“沉默的大多數”選用折衷做法,母親即使不996,也會變成“蠟燭兩頭燒”,一方面要顧及育兒,另一方面還要在職場上獨當一面,焦慮,且疲憊不堪——不僅是母親,父親也可能因為帶孩子看病或者接娃等行為,被單位視為“事兒逼”、“工作不積極”,難得重用,或者成為潛在的被裁對象。

  而在美國,對商業辦公可適應性改造(Adaptable Reuse)中增加學校和托幼設施的思考主要出現在擁有單獨CBD,且大量建築為傳統辦公樓而非玻璃幕牆超高層的中小型城市,如維珍尼亞的Fairfax和亞曆山大里亞。低端服務業從業者通常由於便宜的租金而居住在城市遠郊,通勤半徑較大,而且由於同時打好幾份工,早出晚歸,孩子很可能無人監管。如果在工作地點附近設立托幼機構,可以方便他們帶娃上下班通勤,在工作之交或午休時間可以到托幼機構與孩子共處,強化親子關係,從心理的角度干預貧困、暴力和不安全感的代際傳遞。如果出現問題,家長可以從距離不遠的工作場所迅速趕來,降低了兒童傷殘甚至死亡的風險。

  而工作的內卷和經濟逐漸走低帶給東亞更顯著的危機,表現在年輕人生育意願降低,適齡勞動力的數量進一步下降。這是另一個辦公樓逐漸空置的原因,而托幼設施的缺乏也進一步讓全職女性放棄生育。日本東京面臨的問題就是“一步一樓”的高密集度和日益減少的勞動者之間的矛盾。這讓不少小型的老舊寫字樓不得不面對被淘汰的下場。在東京,有近乎20%的辦公樓被申請改建為具有教育用途的設施,包括學校、教育培訓等,提出寫字樓用途變更的公司在2011-2016年比2006-2010年的5年間多40%。其中一家專門做建築翻新的不動產公司購入了一棟位於東京中央商務區的4層、28年房齡的辦公樓,將其改建為一座託管園。由於商務核心區周邊高級公寓呈現增多的趨勢,但託管園較少,目前運營良好。這種類型的城市更新是因為傳統辦公樓原有的空間尺度更加接近於教室和培訓室,改造成本相對低廉。它利用了金融空間從中央核心區向港區轉移的機會,在產業空間收縮的陰影下增加了原有商務區功能。與美國不同的是,它更偏向於盈利屬性,因為低生育率社會中由於家庭中孩子數量減少,增強了人們對提升嬰幼兒撫育及對其成長加以投資的需求。隨著托育的進入,可想而知未來以面向兒童的教育、展覽等功能也會進入,並且年齡段也會略微升高,形成完整的產業鏈,讓原本“成人向”的商務區變得對兒童更加友好。事實上,日本也確實是“兒童友好城市”的先行者。

  Kiddy湘南C/X保育園位於神奈川縣藤澤市一幢商業建築(Ozawa Takagi辦公樓)的二層,空間全開敞,用小型屋型裝置劃分功能區,最多可容納230名0-5歲的幼兒。基本開放時間7:00-18:00,延長保育時間18:00-20:00,主要為假日和臨時托兒。圖片來源:Kidsna

  在中國實現有多難

  對於中國而言,日本和美國的案例都提供了與“十五分鍾生活圈”相反的角度來思考職業與生育之間的矛盾和平衡。但它在中國實現存在現實困難,尤其是在托幼機構的準入門檻上。

  中國托幼的準入門檻非常高。一方面是土地使用性質的限制。居住(R12/R22/R32)和教育科研用地(A3)可直接審批,辦公和綜合性質需國土部門轉變用途或出具相關證明,而工業用地原則上不可變更。這造成了很多曆史保護性質的傳統廠房本身建築和園區的條件都合適(樓層被要求3層及3層以下,因為在僅有公立幼兒園的時代,幼兒園作為單獨佔據一個地塊的建築群被規劃,不存在合用的可能)卻無法轉變為托幼機構的情況。辦公建築雖可能性更大,但3層和以下的在市中心非常稀少,超高層若利用最下3層不是不可以,但與零售的偏好相同,地產持有者勢必更容易選擇零售。

  並且,托幼建築對“室外”的定義非常嚴格。2019年,《托兒所幼兒園建築規範》在時隔32年之後修改,增加了安全保障、環保、節能等規定。但它對於室外空間的要求依然特別高,室外活動場地人均面積不應小於2平方米,而且對“室外”的定義是開敞、露天。這樣一些框架結構的高層寫字樓就算中間幾層不設玻璃幕牆並加種綠植,從日照和通風角度而言大約6米深度之外都與室外環境並無二致,也不能稱之為“室外”,只有屋頂空間才可以計入。

  如此嚴苛的土地和建築要求,造成了寸土寸金的市中心很難有土地可以建設或者改造成托幼設施,因此只能在原有幼兒園的基礎上擴建或者擴招,或者居住區配套設施改建(雖然數量占優但是面積不夠,也很難成功)。這也導致了民營資本很難介入托幼服務,因此現在大部分托幼機構也為公立。

  儘管國家 “十四五”政策明文表示在托育服務體系方面的努力方向為新建或利用現有機構設施、空置場地等改擴建,以及支持企事業單位等社會力量舉辦托育服務機構,探索發展新模式、新業態,但1990年開始實施,對象為公立幼兒園(當時沒有民辦)的《幼兒園管理條例》也已經32年沒有更新了。準入制度的繁冗和各種證件辦理的困難,也打消了很多組織的積極性。

  “十五分鍾工作圈”,換種角度看問題

  根據現有的政策規定,寫字樓改托兒所、幼兒園機構在中國城市落地較難,但新型托育服務機構和平台並不受其製約。所以也不妨考慮改建成“十四五”規劃中提到的育兒共享平台和托育點服務中心(現多利用住宅用地),在保障功能的前提下做出靈活的變通,尤其是部分城市提出的“智慧托育”或“嬰幼兒養護指導中心”,在傳統的住宅單元或裙房中未必可行。但目前的實踐尚處於摸索階段,也缺乏規章制度的管理和鼓勵,在多大範圍內可行尚不明朗,更遑論對商辦建築的偏好了。

  但如果換一個角度,從商務區城市更新的角度來看,可能思維會開闊很多。商辦集中區其實集聚了大量的人,白天需要的服務密度遠高於社區,但服務設施明顯不夠(例如午餐永遠是老大難),是“服務半徑”“社區更新”等規劃中很難關注到的點。如果能提供類似社區的一些便利,而後帶動一系列產業鏈,尤其是利用幼兒廚房的剛需鏈接商務區本來就覆蓋不足的餐飲和外賣,讓父母和子女都從中獲益,其實對工作環境的改善也有幫助。

  事實上以美國為代表的西方國家改商辦建築為學校(一些綜合學校帶有托兒所,提供從托兒所到高中的教育)或保育機構的理念,始於辦公樓空置問題。特別是在疫情之後,居家辦公成為工作空間組織的另一種方式,全球範圍內對集中辦公的需求也在下降。在這個時期改善單一商業的區域功能,讓商務區功能變得更復合,宜居宜業,也是一大趨勢。那麼托幼不光可以解決工作者(包括商務人員和服務人員)的需求,還是商務區更新、激發新活力的開端。

對中國而言,“兒童友好城市”的建設也不應忘記商務區。一方面,商務區是城市不可或缺的組成部分,這樣做可以讓商務區功能更加復合,讓工作者與自己的子女增加情感的聯繫,同時改變以男性為內卷主體的集群化工作中的“厭童”氛圍;另一方面,在商務呈現衰退傾向的辦公集中地區,未來還可以借由托幼產業鏈推進商辦改公寓,逐步調整本區域的功能,在產業衰退期以宜居宜業的形態,有韌性,有持續性,復合包容地發展。《“十四五”積極應對人口老齡化工程和托育建設實施方案》中提出,兒童友好城市需要支持兒童勞動教育、自然教育、課外實踐、科技體驗、素質拓展等校外活動場所設施建設。它們也可以成為老舊辦公樓改造的可選方案。

  Kurani建築事務所將奧斯汀一棟多層辦公建築改為Acton Academy課外培訓機構,主要方向為體育、形體、藝術和能力培養。圖片來源:Kurani建築事務所

  當然,這種試點可能需要政府補貼或其他激勵措施,考慮幼兒園管理規範能像建築規範一樣與時俱進,以及對土地性質轉變管理上做出突破性的實踐,才能帶來後面更多的可能性。

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