鄭州、武漢爛尾樓業主強製停貸,預售資金為何頻頻失守?

2022年07月12日22:48

  一份千字的強製停貸告知書,在鄭州名門翠園項目逾期交房1000多天后,被公開在聚光燈下。

  不僅僅是鄭州,據不完全統計,包括武漢、南昌、長沙、太原、景德鎮等城市在內的多達52個停工或爛尾樓盤的業主決定強製停貸,這無疑是這些業主們在忍受爛尾樓帶來的傷痛之時的無奈“呐喊”。這“呐喊”背後同時暴露出多家銀行違規放貸以及預售資金監管不力的現狀,也折射出了當下爛尾樓盤中開發商違規挪用監管資金的共性問題。

  那麼,這一次“呐喊”會帶來改變嗎?

據不完全統計,多達52個停工或爛尾樓盤的業主決定強製停貸。 圖/IC photo
據不完全統計,多達52個停工或爛尾樓盤的業主決定強製停貸。 圖/IC photo

  事發:

  業主停貸矛頭指向銀行違規放貸

  根據多個樓盤業主發佈的強製停貸告知書,他們把矛頭對準了貸款銀行違規放貸行為。

  據鄭州名門翠園業主的強製停貸告知書顯示,在房屋預售過程中,作為貸款銀行,諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為,具體包括違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管賬號等。

  名門翠園業主認為,貸款銀行的違規做法也成為名門翠園爛尾的原因,同時,其全體業主發出訴求稱,名門翠園項目應於2022年8月8日前全面復工,若在此之前未全面復工,名門翠園所有已售房源且未結清貸款的業主將強製停止償還各違規發放銀行貸款的本金及利息,直至房屋交房辦妥房產證之日。

鄭州名門翠園業主的強製停貸告知書。 圖/受訪者提供
鄭州名門翠園業主的強製停貸告知書。 圖/受訪者提供

  名門翠園業主的做法並非孤案。據新京報記者獲得資料顯示,7月10日,武漢綠地光穀星河繪全體業主也發佈了停貸告知書,矛頭指向了開發商違規挪用7.25億元監管資金,以及當地銀行未封頂即放貸的違規做法。

  據武漢綠地光穀星河繪業主的停貸告知書顯示,綠地光穀星河繪項目自2020年8月停工,截至2022年7月樓盤工程量完成不足35%,距離合同交房日期2022年12月31日只剩下5個月時間,而樓盤建設缺口近8億元,開發商武漢新高興穀置業有限公司已構成事實性的合同違約。

  基於此,綠地光穀星河繪業主提出申請,自合同交房日期2022年12月31日起,將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款,直至樓盤完工驗收合格交付。

  與鄭州名門翠園和武漢綠地光穀星河繪項目類似,在南昌新力城、武漢恒大時代新城等多個樓盤的業主停貸告知書中,也將矛頭指向了開發商違規挪用預售資金與當地銀行違規發放貸款的情況。

  知名地產分析師嚴躍進認為:“此類項目的預售資金流向不清晰,且資金監管不到位,導致購房款不能進入到施工和工程階段,相關銀行等負有直接的責任。而業主的訴求是清晰的,即要求限期復工,否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸,相關損失由相關部門和機構自行承擔。”

  進展:

  部分業主向銀行申請延期還貸

  事實上,據新京報記者從鄭州名門翠園業主代表方面瞭解,他們多次向河南銀保監局等相關部門反映了當地銀行違規放貸的問題,並提出了停貸的訴求。

  目前,鄭州銀保監局已經對涉事銀行進行了調查。據業主提供的一份調查意見書顯示,華夏銀行鄭州分行在樓盤封頂前發放住房按揭貸款的情況屬實。該行為違反了《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(簡稱《通知》)第三條等規定,針對該違法行為,將依法對華夏銀行鄭州分行採取監管措施。

  據記者查詢,《通知》第三條在嚴格住房消費貸款管理方面規定,商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

針對名門翠園業主反映的情況,鄭州銀保監局數次對相關銀行違規放貸事件出具調查意見書。 圖/受訪者提供
針對名門翠園業主反映的情況,鄭州銀保監局數次對相關銀行違規放貸事件出具調查意見書。 圖/受訪者提供

  目前,名門翠園業主代表向記者表示,包括其在內的不少業主已經申請了延期還款。華夏銀行、鄭州銀行、中信銀行、浦發銀行、建設銀行等多家當地涉事銀行鄭州分行也為提出展期訴求的名門翠園業主辦理了延期還款手續。但是,記者也注意到,上述銀行的延期政策是以疫情為原由,並未與樓盤的復工時間或交付時間相關聯。

  記者聯繫華夏銀行相關工作人員,其表示:“因為疫情原因導致收入降低無法償還房貸的,可以申請延遲還貸,最長可以申請延遲6個月,但是,目前還沒有針對停工樓盤業主的延遲還貸政策。”

  中信銀行鄭州分行的相關人士也證實了這一說法,其表示:“按照目前的政策,可以申請因為疫情原因延遲還款,可以延期至2022年12月,我也瞭解到名門翠園的停工情況,但是目前尚未有相關的因為樓盤停工或者爛尾可以延遲還款等紓困政策可以參考執行。”

  “目前是以疫情原因申請的,是銀行的‘變通之法’,但是,我們希望在樓盤實際交付之前能夠停止還貸。”名門翠園的一位業主代表稱:“我購買的名門翠園的房子總房款390萬,首付110萬,每月還需要支付房貸1萬多元,一家人租房,還需要付每月的房租,生活壓力很大。”

  “申請停貸直至樓盤驗收合格交付”也是目前各地發出強製停貸告知書的業主的首要訴求,上述武漢、南昌等地的業主也在告知書中予以聲明。

  建議:

  強化預售資金監管,構築爛尾“防火牆”

  那麼,因銀行違規放貸而強製停貸這樣的做法是否有法律依據呢?北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴新京報記者:“關於這方面沒有特別明確的法律規定。如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議,購房人貿然停貸往往會成為違約方,不僅徵信會受到影響,還可能會被訴到法院,甚至可能被法院強製執行。”

  “如果要實現停貸的目的,總體來說,一般有兩類法律手段。第一類是民事訴訟,如果符合一定的條件,可以直接到法院起訴。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判,甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協議的達成。”王玉臣如是說。與此同時,對於銀行違規放貸的做法,王玉臣表示:“從法律的角度來看,購房者與銀行簽訂合同時,有一個重要問題需要指出,按揭貸款合同是銀行單方格式條款,其中對違規放貸有何違約責任等並沒有進行約定,建議在按揭貸款合同的約定中應明確此類問題。”

  實際上,在各地爛尾樓業主強製停貸的背後,還暴露出了開發商違規挪用監管資金的共性問題,而這一問題往往直接造成了樓盤的停工甚至爛尾。

  商品房預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管,房地產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶。近年來,我國各地也陸續出台政策,強化對預售資金的監管,確保預售資金用於房地產項目建設,保障工程款按期支付。但是,在執行過程中,預售資金的監管卻往往大減價扣。

  對此,嚴躍進表示:“多個停貸事件都反映出預售資金監管的重要性,預售資金監管不到位,導致房企工程建設資金已經空缺了,這個時候就使得爛尾的問題加劇了。所以預售資金監管的政策仍要不忘初心,即其本身就是為了確保工程項目不爛尾而設立的一道防火牆機制。”

  “按理說有預售資金監管的政策,樓盤是不可能出現爛尾的,因為預售資金的監管部分,理論上就是可以確保工程按期完成的。也就是說,重點監管資金的規模其實就是工程的建造費用。所以此次全國各地爆發的爛尾樓斷供潮,其實提出了預警,要求各地該監管的資金還是要管好,不要出現空白賬戶和虛假監管。”嚴躍進補充表示。

  在預售資金的監管方面,除了各地房地產行政主管部門外,銀行也扮演了重要角色。對此,中原地產首席分析師張大偉認為,“銀行在房地產開發流程和預售資金監管體系中具備多重身份,包括房地產項目開發貸款的提供者、購房款支付服務的提供者、購房貸款資金的提供者、依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人,由此可以看出,銀行作為提供金融服務的中間人,與房地產開發企業的利益糾葛是比較深的,其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性。”

  “事實上,有些銀行在實際操作過程中出現的漏洞導致了市場亂象,包括假收入證明、經營貸買房、爛尾樓資金監管不力等。在處理這些問題的時候,違規運作的銀行也應該負責。”張大偉如是說。

  新京報記者 徐倩

  編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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