龍湖在前,冰山在後

2022年08月27日09:39

  作 者丨孔海麗

  編 輯丨張偉賢

  與下行趨勢抗衡,聽起來似乎是個沒有答案的故事,但如果我們換個視角看,是否就變成了——從陰沉的行業大環境中,尋找另一種向著光明而行的樣本,一種穿越週期的示範途徑?

  半個月前,房地產行業的脆弱一面一股腦傾瀉到龍湖身上,遭遇看空、謠言四起、硝煙瀰漫、怒意升騰,一場“民營房企的希望”保衛戰拉開。

  歸根結底,真正的敵人,其實是信心缺失。輿論高度關注,放大鏡之下,所有人都在好奇,龍湖的財務狀況到底怎麼樣?真的安全嗎?怎麼做到的?靠什麼保證以後還是安全的?

  從龍湖的中期業績和管理層最新發言中,我們嚐試拆解答案的幾個關鍵點:難能可貴的戰果、雨夜趕長路的籌謀、穿越週期的砝碼、另一個秘密武器和那些新的可能性。

  營收增56%至948億元,三道紅線全綠、3.99%借貸成本創曆史新低、經營性業務收入同比增26%至110.4億元……幾組數據顯示,龍湖確實穩住了“示範生”的頭銜。

  但這背後,並非一時之功,而是龍湖依靠長期的財務自律、守住底線思維、堅持韌性發展換來的,這些關鍵詞,也正是新常態下能夠給到行業的有益啟發。

  每一次挑戰都是長期主義者的試金石,面對市場波動與流動性考驗,龍湖集團董事會主席吳亞軍坦陳,一定要在沒有看見冰山之前就早早思考怎麼應對,過去數年間,她始終保持了這種思考——“有沒有我們看不見的冰山,如果撞上了怎麼辦”,龍湖團隊對行業週期和前方風險也早就做好了充分準備。

  經此一役,整個行業對安全和穩健,一定有了新的認知。

  難能可貴的戰果

  市場下行的認知早已經明確,多重挑戰之下,龍湖交出了非常難得的數據。

  營收和盈利均保持了正向增長。2022年上半年,龍湖實現營業額948億元,同比增長56.4%;歸屬於股東的淨利潤74.8億元,歸屬於股東的核心淨利潤同比增長6.1%至65.5億元;毛利同比增長20.1%至201.5億元,毛利率21.3%,優於行業絕大多數公司。

  穩定的利潤增長,令龍湖在行業觸底時,保持健康的現金流和韌性空間。2022年上半年,龍湖新獲取17幅新地,權益地價131億元人民幣,新增土地儲備總建築面積為226萬平方米,權益面積134萬平方米。

  據龍湖CEO陳序平介紹,17幅新增土地的平均溢價率只有5%,其中有一半是0溢價。他認為,未來土地市場會處於常態化機會,龍湖在策略上將更加聚焦,更加堅定佈局在高線城市,不會僅僅為了追求項目數量和在管規模而下沉。

  這種清醒的認知,也是龍湖一貫以來的作風。

  陳序平表示,龍湖2022年全年計劃供貨的可售貨源達到了4000億元,但當下的時點上,龍湖不會為了銷售規模而做一些被動動作,仍然會重視保持回款安全、資金盤面安全和利潤增長,全年不做目標預設,推盤節奏會基於整個集團現金流安全和維持合理利潤增長的目標來確定,並根據市場形勢做實時動態的調整。

  據21世紀經濟報導記者瞭解,截至2022年6 月底,龍湖已售出但未結算的合同銷售額為2950億元,面積1759萬平方米,為未來的利潤持續穩定增長奠定了基礎。龍湖方面也透露,其銷售額在5月、6月分別環比增長23%、76%,銷售回溫速度領銜行業。

  交付方面,今年上半年,龍湖集團如期交付76個項目,共計5.25萬套品質住宅,100%按期交付,其中超30%項目實現提前一個月以上交付。“行業再難、再有挑戰,龍湖的交付標準不會有變化。”陳序平說。

  雨夜趕長路的籌謀

  2021年下半年起,地產行業頻繁遭遇“黑天鵝”事件,多家大型房企出現流動性危機,於是,公司評級被下調、融資成本增高、融資渠道不暢、進一步加劇流動性危機……形成了一種惡性循環。

  早在危機頻繁出現之前,多家房企掌門人都表達了對“提高評級、降低融資成本” 的渴望,希冀通過正循環實現穩健長遠發展。

  實際上,時刻保持低杠杆、安全現金流,是龍湖內部的鐵律。

  龍湖早期的內部信中有提到,龍湖在進入房地產不久,就研究了國外許多房地產公司的死法,其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產與資金密不可分,但過度借貸和承擔過高的利息,一定會讓企業“背著棉花包下水——越背越沉”,所以龍湖就此定下一個規矩:借錢,但不借“貴”的錢。

  這條規矩的結果是,龍湖融資成本一直保持低位運行,並呈不斷下降的趨勢。2022年中報顯示,龍湖平均借貸成本進一步降低至3.99%,跟大多數有國字背景的地產公司持平。

  負債結構方面,截至報告期末,龍湖平均賬期為6.28年,一年以內到期的短債占比約10.1%,至年底基本無償債壓力;現金短債比4.07,連續六年滿足“三道紅線”要求,一系列指標均維持行業內的較高水準。

  正循環的後半部分表現,則更長遠。2022年5月,龍湖集團被監管機構選定為“示範房企”,率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資。此後,龍湖集團分別發行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS,融資渠道進一步拓寬。

  8月16日,7家銀行與龍湖集團簽訂銀團貸合約,獲得一筆34.5億港元為期5年的貸款,性質是可持續發展掛鉤可轉讓定期貸款信貸融資。

  龍湖集團CFO趙軼在業績會上透露:“龍湖與全國多家銀行建立了戰略級關係,目前從我們與銀行的溝通來看,銀行對整個地產行業的未來堅定看好,認為行業出清之後會是更好的明天,所以堅決支持高信用房企進行融資。”

  值得關注的是,8月25日,龍湖集團發行新一期中期票據,總規模不超過15億元,發行期限為3年,由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債信用增進公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

  以龍湖集團獲得“中債增信”債券為開端,優質房企的融資渠道或將進一步拓展,有望一定程度上緩解地產行業融資難題。

  此外,截至2022年6月31日,龍湖集團持續獲得信用評級機構的認可,惠譽、穆迪、標普分別保持對公司BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級,龍湖集團是少數獲得境內外全投資級評級的優質房企。

  穿越週期的砝碼

  房地產行業的發展邏輯已經有了根本變化,開發業務的利潤率下滑成為行業常態,規模不再是卓有成效的可依賴路徑,反而那些底色是服務和運營的經營性業務,將決定房地產業新階段的競爭格局。

  過去一年間,行業大大小小的聚會上,提及房地產新發展模式,總會有關於龍湖的討論,開發大潮過去,所有人都注意到了經營性業務的穩健。

  半年報中,龍湖實現經營性收入110億元,同比增長26%。其中,商業投資租金收入為46.5億元,冠寓租金收入達到11.8億元,龍湖智創生活空間服務收入約63億元。

  百億級的收入和高速增幅,顯示了穿越週期的潛力。

  眾所周知,經營性業務有著週期長、成本高、重運營的特點,耕耘多年之後,龍湖這部分業務進入了收穫期,目前商業投資、租賃住房、空間服務等業務均已躋身行業頭部,開始在收入和利潤中擔綱重要角色。

  截至2022年6月底,龍湖商業已進入全國30餘座城市,累計開業運營商場達65座,整體出租率95.6%,相較於去年同期,商業租金增長26%至46.5億元。

  在“租購併舉”的政策支持下,龍湖冠寓去年開始已實現盈利。今年上半年,龍湖冠寓租金收入同比增長11%至11.8億元,累計開業房間數已超11萬間,現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。

  據21世紀經濟報導記者瞭解,自2021年初,龍湖商業啟動“輕重並舉”的模式已經一年有餘,旨在通過輸出運營能力,盤活市場上閑置的資產,獲取一定的增值收益。未來,輕資產模式將成為龍湖商業完善網格化佈局的重要補充。

  另一個秘密武器

  龍湖智創生活上市之前,對市場來說依然是一尾神秘的大魚。

  趙軼26日表示,龍湖智創生活的上市準備就緒,資料已經準備完畢,但是目前市場情緒不佳,“我們會關注市場,不著急。”

  據趙軼透露,龍湖智創生活當下反而把發展的重點轉為內生,關注內生的轉化率、接管的效率以及毛利率的提升,減少低質量收併購,從上半年數據來看,龍湖智創生活業務運行順暢。

  “未來龍湖智創生活年化收入增長超40%、年化利潤增長超50%,完全可行。”趙軼說。

  這樣的底氣並非沒有依據。

  半年報顯示,今年上半年,龍湖智創生活實現全口徑營業收入約63億元,同比增長33%,3年復合增長率59%,綜合毛利率約29%。

  截至2022年6月底,龍湖智創生活物業管理板塊在管面積約2.8億平方米;商業運營服務板塊,運營服務65個購物中心,合計在管面積約620萬平方米;此外,已與135個購物中心項目訂立商業運營服務合約,意味著還有更多購物中心,將在未來的五年內開業落地。

  在“一個龍湖生態體系”內,龍湖智創生活是協同發展的新著力點。一方面,龍湖智創生活與地產開發、商業投資、租賃住房等業務航道相互協同,通過服務的觸點,維繫集團與客戶群間的聯繫;另一方面,受益於“一個龍湖”生態體系,龍湖智創生活的物業管理服務和商業運營服務,可以為更多個人、機構客戶提供優質、多元的服務。

  那些新可能性

  除了上述主營業務,龍湖也沒放棄對更多新機會的探索,這也是趕在冰山到來之前的一種嚐試。

  據瞭解,龍湖同步孵化的新業務涵蓋產城、醫養等領域。龍湖藍海引擎是龍湖在城市更新方面的業務,致力於建設面向辦公、產業升級、產城融合發展的綜合型項目,截至目前,藍海引擎已在上海、杭州、蘇州等地落地多個創新型的典型產城項目。

  龍湖的醫養業務通過康養服務品牌椿山萬樹實現, 椿山萬樹深耕高能級城市核心區域,滿足老年人高品質養老需求。目前,已有北京市豐台區皓春里老年公寓、重慶新壹城頤年公寓、成都梵城頤年公寓等項目投入使用。

  醫療服務方面,龍湖集團旗下佑佑寶貝品牌,專注於為婦女、兒童提供醫療、健康管理服務,重慶佑佑寶貝婦兒醫院開診三餘年,是重慶醫科大學附屬兒童醫院醫聯體醫院。

  回應股價波動事件時,吳亞軍認為,股價或者PE相對較高的公司難免會遭遇這樣的事情,經過這個事件,大家反而對龍湖應該能看得更清楚一些。

  龍湖的團隊經過這一輪也有變化。吳亞軍說,如果行業一直上行,公司也容易養出驕兵悍將,包括管理層也會有一些自以為是的行為,經過這次週期的調整,管理層更加謙遜、勤勉,“行業週期也不一定全是壞事。”

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