從“東家”到“管家” 新合作模式下民營房企正在變“輕”

2022年09月21日20:35

今年下半年,以央企、國企為代表的“國家隊”正在加速入場,不僅接盤民營房企項目,在土地市場也佔據主導地位。實際上,在行業深度調整的同時,國企與民企之間的合作更為緊密,這不僅體現在紓困上,還有通過優勢互補合作開發,尋求新的發展模式。

而未來,這類合作或將成為常態——央企、國企在土地市場獲取更多資產的同時,民企則以代建、運營為主進行深耕細作,發力輕資產的品牌輸出。在業內人士看來,在新形勢下,做過“東家”的民企也要學會做“管家”。

在行業深度調整的同時,國企與民企之間的合作更為緊密,也在不斷尋求新的發展模式。資料圖片
在行業深度調整的同時,國企與民企之間的合作更為緊密,也在不斷尋求新的發展模式。資料圖片

國資從“白衣騎士”到合作方

當前,國資企業接盤、紓困民營房企的劇本不斷上演,今年下半年以來表現得尤為明顯。

最有代表性的是,今年6月,河南省鐵路建設投資集團出手接盤建業地產近三成股權,並認購該公司發行可換股債券,成為建業地產第二大股東。

事實上,央企、國企紓困民營房企而戰略入股企業及項目,或將成為未來的常態模式。

根據8月31日世茂集團公告內容,華潤置地擬收購世茂集團北京分鍾寺村項目的權益。出售事項結束後,世茂集團將獲得33.165億元的流動性資金。

與此同時,8月31日,招商蛇口與富力集團宣佈擬就大灣區範圍內的城市更新項目進行合作,無疑將緩解富力集團流動資金壓力。此後,這一合作又出現升級,9月13日,富力集團與招商蛇口、中信證券、中國華融達成合作協議。在富力集團看來,此次四方合作,有望打造“央企+民企”的合作典範。

此外,不時有消息傳出,在保交樓目標下,央企、國企將為“出險”民營房企提供流動性支持,不僅成為“白衣騎士”,更是民營房企重要的合作方。

在業內人士看來,由於“出險”民營房企缺乏政府信用以及資產規模相對較小,在經濟下行環境中面臨著更為艱巨的挑戰。而相比之下,央企、國企憑藉政府背書、穩健的經營和暢通的融資優勢表現突出,其介入民企的房地產項目開發,不僅是提供資金支持,而且能夠增加信用背書,有助於改善融資渠道。

聯合拿地、代建等“多點開花”

從“白衣騎士”到合作方,僅是企業之間合作的一個方面。除了在股權和項目上的合作,央企、國企和民營房企在土地市場的合作也將更為明顯。

9月9日,浙江省紹興市越城區推出房產新政18條,其中在企業端,提出將加大紓困面服務力度,推動多維聯合,鼓勵區屬國企與房企合作拿地,積極探索區屬國企合作開發模式,使非房企公司與房地產企業合作投資拿地。

由於受融資環境等綜合影響,從目前來看,央企、國企成為土地市場的主力。克而瑞數據顯示,今年前8個月,房地產市場整體投資拿地呈現出規模化國企央企強勢、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。從拿地金額TOP20排行榜可以看出,有接近八成房企為央企和國企。典型央企、國企投資力度也遠超行業平均水平,其中越秀、建發、國貿等拿地銷售比(拿地金額/銷售金額)均超0.5,華潤、招商、中交也處於行業均值之上。

在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來,在過去20年的發展過程中,央企、國企在房地產企業當中的地位一段時間內不斷弱化。但是近期大中型央企、國企發揮了領軍作用,也提振了市場信心。

隨著土地市場上的強勢拿地,以地方城投公司為代表的央企、國企,在市場規模上也將呈現增長的態勢。而與此同時,在業內人士看來,國企與房企的合作方式也將出現轉變。對此,有民營房企稱:“民營房企的盡頭是代建。”

據中指研究院企業事業部研究負責人劉水介紹,國企既是資產方,同時也是投資方,而民企會通過代建、輕資產運營等渠道介入項目的開發和運營。

做過“東家”的民企也要學會做“管家”

與過去十年在“高負債、高周轉、高回報”模式下房企聯合拿地開發不同,當下的新合作之下,民營房企又該如何發揮自身特長,尋求更多發展機會?“從目前來看,很多民營房企緊抓代建、商業運營等領域,拓展輕資產,構築新發展模式。”劉水錶示,比如,綠色代建成為部分房企尋求業務突圍的發力方向,代建企業結合自身優勢,為代建項目注入綠色、科技等元素。

此外,民營房企依託自身已有的上下遊產業鏈的資源優勢,以及成熟業態的打造經驗和管理模式,通過代建或者運營模式打造產業園、特色小鎮等項目。

最為明顯的例子是,曾陷入流動性危機的華夏幸福重新找到發展路徑。日前,華夏幸福(深圳)產業發展有限公司交出了輕資產模式招商服務的首張“百億”成績單;截至8月底,其已簽約29個項目,累計固投簽約突破100億元。

中國城商聯城市更新產業發展聯席會主任、中城沃土(北京)城市更新科技有限公司董事長黃璽慶認為,近些年房地產市場出現了這樣一種趨勢:資產正在加速國有化,其中在土地市場表現得更為明顯。擁有大量資產的國有企業為了更好地保值增值,會選擇與優秀的民營企業合作,邀請民營企業參與運營。在這個環節上,國有企業和民營企業有了很好的合作基礎。因此,未來的發展趨勢將是資產會加速國有化,但是運營會民營化。

黃璽慶進一步稱,在當今市場形勢下,民營企業必須練好內功,加強運營能力,由此來幫助國有企業實現資產的增值和保值,在為資產方創造價值的過程中,獲取自己的收益,同時獲取企業生存發展的機會。如今的民營企業必須做好這樣的心理準備。

“放眼到城市更新領域,這個趨勢尤其明顯。國有企業手握優質的資產,但是資產的運營效益往往不理想。城市更新的概念是把這個優質低效的資產,通過場景的更新、運營而變成優質高效的資產。在這個過程中,是需要通過專業的民營企業來運營才能夠實現。”黃璽慶稱,民營企業在過去十幾年中曾經有做“東家”的機會,現在形勢不同了,民營企業應該改變心態,學會做“管家”,通過運營能力體現自身的價值。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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