事關房地產,這門生意火了!貨值將達2萬億

2022年09月22日18:28

  作 者丨孔海麗

  房地產行業整體下行的大背景下,代建這門生意,因其輕資產屬性、逆週期等特點,被賦予了“新增長極”“黃金賽道”“新藍海”等等名號。

  僅僅是剛剛過去的中報季,就有碧桂園、龍湖、旭輝等尚屬穩健的頭部房企紛紛官宣了代建業務,甚至從戰略高度,對代建給予肯定。

  CRIC數據顯示,百強房企中,已經有36家開展了代建,這裡面既有大型房企萬科、保利、中海、綠城、金地等,也有在代建領域做出了一定名堂的中小房企,如當代置業、朗詩、天房集團等。

  房企入局代建,並非一件新鮮事,但基於他們在土拍市場大規模收手的前提下,以“旱澇保收”的代建業務平滑週期,甚至穿越週期,無疑也是另闢蹊徑的抉擇。

  與傳統開發業務相比,代建不涉及巨量資金投入,往往不能享受項目升值帶來的收益,但也無須承擔資產貶值的風險,屬於“低投入低風險”的開發模式。

  今年3月,綠城管理CEO李軍曾感慨說,在行業大佬還在爭論房地產行業處於“青銅時代”還是“黑鐵時代”的時候,代建正處於“黃金時代”,這個賽道足夠長、雪也很厚。

  長坡、厚雪、輕資產、高回報率,疊加城投平台拿地高峰和紓困類項目代建需求爆發,中信建投預計中國代建市場規模將持續維持在千億以上,代建業務正在成為房企的新武器。

  不過業內人士認為,代建行業未來的競爭或將加劇,規模與利潤率壓力或許正在前方蟄伏。

  風起雲湧

  9月13日,身上背著債務重組大山的華夏幸福,因代建業務中標了瀋陽市一項目的工程管理及造價諮詢業務受到業內關注,這也是時隔許久,華夏幸福再次因為業務層面的正向消息而成為話題點。

  該項目原本為某個陷入債務問題的頭部知名房企所有,如今由華夏幸福代建中標,兩家同為本輪週期第一批出現流動性危機的知名房企在這裏產生交集,難免令人感慨,江湖變遷。

  實際上,華夏幸福涉及的這種模式,這也是當下拯救出險項目的一種模範路徑,由政府統籌,重新分配任務,代建方承擔起“保交付”的角色。

  與大眾認知中純粹的“代為建設”不同,目前的代建業務已經發展成了包含設計、開發、管理及服務等全流程的產業,甚至還可以為出險項目提供債務重組、品牌煥新、供應鏈重整等等服務,其中的管理諮詢服務,更是把輕資產屬性演繹得更加明顯。

  近期以來,頭部房企的加入,更是讓行業熱鬧了起來。

  8月,碧桂園總裁莫斌在業績發佈會上表示,碧桂園已與多地政府達成一致,以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務,這是碧桂園首次公開披露要開展代建業務。

  “民營房企優等生”龍湖,在今年的中期業績會上也重磅介紹了代建品牌——龍湖龍智造。與其他房企的代建業務相比,龍湖更強調他們的數字化和全週期特點。

  龍湖CEO陳序平表示,這個業務的核心是公司在TOD方面多年沉澱下來的能力,以及數字化、VR線上線下一體的能力,提供一站式、全週期、全業態的服務,因此有別於其他純粹做傳統代建代銷服務的企業。“這個業務從今年開始正式對外,我們發現這個機會確實比想像中來得要快。”

  業務機會有多快呢?旭輝披露,今年上半年,旭輝建管新獲取了29個代建項目,其中政府代建項目4個、商業代建項目21個、資本代建項目4個,截至6月底,累計在管項目35個,累計在管總建築面積700萬平方米,可售貨值約448億元。

  “行業變革期,旭輝已認識到代建業務的重要性,這是一個非常巨大的市場。”旭輝控股董事局主席林中在業績會上表示:“代建業務對旭輝未來五年的發展至關重要。”

  林中的判斷,是躬身入代建局的房企們的共識。

  金地介入代建的時間比較早,金地管理董事長郝一斌今年曾公開表示,到2025年,商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場,貨值也會達到2萬億元~2.5萬億元的規模。

  中指研究院的調研報告也認為,未來5年,中國代建市場新訂約總建築面積將以23.5%的復合年增長率持續增長,合約銷售額將達3.2萬億元~7.3萬億元之間。“而且未來滲透率的增長空間很大,2021年我國代建市場的滲透率僅為4.8%,而歐美國家能達到約30%。”

  代建業務的價值,從交易對價上也開始有所體現。

  綠城管理作為代建業務的先行者,在做大做強之後,於今年初打響了收購第一槍,接過了浙江熵里建設管理有限公司60%的股權,交易代價約為6億元;北方區域比較知名的交易則是,當代置業擬以4947萬元將北京當代綠建工程項目管理集團出售給世紀金源集團。

  長坡厚雪

  相對於房地產開發週期,不得不說代建行業逆週期、弱風險的特點非常明顯,保交樓反而為代建行業帶來了發展動力。

  據綠城管理方面透露,過去半年時間里,代建的三類客戶急劇增多,包括托底拿地的地方平台公司、接管保交樓工作的AMC和主導保障性住房建設的地方政府。

  有市場人士告訴21世紀經濟報導記者,在開發週期下行階段,起著托底作用的土地持有方,往往需要具有開發能力的房企來承接開發業務,去年下半年以來在公開市場大舉拿地的地方平台企業,無疑帶動了代建業務的大幅增長。

  該人士進一步表示,除了地方平台企業,紓困保交樓業務也是代建的重要增長渠道。“財務承壓房企在手項目的後續處置,給代建行業帶來了階段性的額外需求。”

  同時,中金公司研究部分析師張宇也指出,預計多層次住房保障體系建設帶動的政府代建需求,亦有望為代建企業帶來額外成長動能。

  這也正對應了代建業務的三種基本模式:商業代建、資本代建和政府代建。

  商業代建的委託方多為拿地企業,委託方的主要訴求在於“提高盈利能力,抵禦市場風險”。商業代建由委託方提供土地並承擔全部或主要開發資金,代建方根據委託方需要,向項目輸出品牌,派駐專業開發團隊承擔開發全程服務。城投公司托底拿地並委託規模型房企開發建設,就屬於這一類業務。

  資本代建的委託方多為金融投資機構,委託方負責資金募集,房企負責開發任務。特別是今年下半年以來,AMC受監管指導,陸續加入到房企紓困行列,AMC手中的資產包將帶來資本代建的市場空間,紓困型項目的代建需求短期內將增長迅速。

  政府代建的委託方為政府及事業單位,主要包括政府安置房、經濟適用房、公租房等保障性住房及公共服務設施建設。2021年,住建部提出了“2025年全國40個重點城市擬增加650萬套保障性租賃住房”的目標,據中信建投證券預測,政府代建的市場空間將保持在300億元左右。

  不只是增長規模,代建業務之所以受到房企追捧,還在於其“高回報率”。

  作為輕資產服務業,代建不存在前期資本投入,墊付成本相對有限,結算相對及時,整體商業模型較輕,代建企業在盈利方面表現良好。

  典型代建企業如綠城管理控股,今年上半年,綠城管理的毛利率高達50.4%,同比增長了2.9個百分點;歸母淨利潤為3.6億元,同比增長33.4%;另一家典型代建企業中原建業,今年上半年的淨利潤率為54%。

  而另一廂,房地產開發業務的毛利率則又一次普遍下行,平均水平甚至低至20%左右。

  克而瑞地產研究中心研究員房玲認為,代建企業具備低負債率、抵禦週期、高利潤水平等優勢,但她同時指出,代建市場也面臨著一些發展瓶頸。

  “對於代建業務而言,更加依賴房企的品牌影響力與操盤能力。未來若更多品牌房企涉足代建行業,勢必加大行業競爭,行業的高增長難以為繼,利潤率水平也或將下滑。”房玲說。

  張宇也表示,代建服務能力建設難度不高,行業競爭未來或將加劇,核心競爭要素將包括品牌力、信用資質、企業家精神和綜合服務能力等方面。

  另一個方面,則是成長性問題,如何拓展代建業務的規模,成為擺在入局企業面前的一道難題。

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